毛利率下滑导致利润下跌，仍维持派息率。2024年，物业交付增加带动物业开发收入同比增长11.8%至2,371.5亿元（人民币，下同），整体收入同比上升11.0%至2,788.0亿元。受物业开发毛利率下跌3.9百分点至16.8%影响，整体毛利率同比下跌3.6个百分点至21.6%。毛利/净利润/核心净利润同比下跌4.5%/18.5%/8.5%至603/256/254亿元。公司建议末期每股派息1.119元，全年股息为1.319元，同比下降8.5%，派息率大致维持在核心净利润的37%。
　　杠杆维持低位，融资成本下降。2024年12月底净负债率31.9%（2024年6月/2023年底：33.6%/32.6%）。加权平均融资成本同比下降45个基点至3.11%，为行业最低水平（2023年：3.56%），同时平均债务期限拉长至6.7年，非人民币净负债敞口占比下降至只有3.9%（2023年底：4.4%）。
　　多元业务稳健发展。2024年合同销售金额达到2,611亿元，同比下降15%，但排名上升至第三位。公司2025年总可售货值约为5,009亿元，可支持2025年销售保持稳定水平。资产管理规模同比上升8.1%至4,621亿元，购物中心/写字楼/酒店经营收入约为193/18.8/20.7亿元，同比+8.4%/-8.7%/-10.8%。购物中心业务表现亮眼，零售额同比增长19.2%至1,953亿元，出租率同比上升0.6个百分点至97.1%，经营利润率同比提升2.5个百分点至61.0%。截至2024年底在营购物中心92个，公司预计到2028年末在营购物中心增加至116个，我们预计可带动未来三年经营性不动产业务收入维持10%以上年增长。
　　维持买入。华润置地负债率维持在行业低位，我们相信较低的平均财务成本有望缓解毛利率下行的影响。2024年末并表口径已售未结合同销售额为2,267亿元，当中1,935亿元将于2025年结算。另外，其投资物业组合稳定的表现可抵消行业毛利率下行的影响，并维持利润大致稳定。我们维持买入评级，目标价上调至31.68港元，较资产净值折让40%