投资要点：
　　24年核心净利润同比-8%、符合预期，经常性业务贡献占比达41%、并全覆盖分红。公司公告，24年公司营业收入2,788亿元，同比+11.0%；归母净利润256亿元，同比-18.5%；核心净利润256亿元，同比-7.9%，其中经常性业务核心净利润达103亿元，同比+8.2%，其贡献占比达41%、同比+6pct；每股基本收益3.59元，同比-18.4%。地产结算收入2,372亿元，同比+11.8%；地产结算面积1,065万平，同比-10.0%。毛利率、归母净利率和核心净利率分别为21.6%、9.2%和9.2%，同比分别-3.5pct、-3.3pct和-1.9pct；地产结算毛利率16.8%，同比-3.9pct；三费费率为8.2%，同比+0.6pct，其中销售、管理、财务费率分别+0.2pct、-0.3pct、+0.7pct；投资收益3.9亿元，同比-83.6%；IP公允价值变动76亿元，同比-4.6%；24年末合同负债2,155亿元，同比-19.5%，覆盖24年地产结算收入0.91倍。此外，公司拟派发末期每股股息1.119元，全年每股股息1.319元、同比-8.5%，对应分红比例（占比核心净利润）37%、同比持平，并经常性业务核心净利润首次全覆盖分红、覆盖比例提升至110%，股息率（2025/3/26收盘价）5.5%。
　　24年销售额2,611亿元、同比-15%，拿地/销售额比30%、24年11月开始加速拿地。24年公司销售金额2,611亿元，同比-15.0%；权益比例69%；销售面积1,134万平，同比-13.3%；销售均价2.30万元/平，同比-2.0%。24年公司拿地面积393万平，同比-70%；拿地金额776亿元，同比-57%；拿地/销售金额比和面积比分别为30%和35%，拿地/销售均价比86%，主要由于拿地聚焦上海杭州等核心城市；公司自24年11月开始加速拿地，24年11月-25年2月平均拿地/销售金额比为104%。24年末公司开发销售型土储4,390万平，其中一二线占比71%，约56%土储货值由2022年及之后新获取项目构成；IP土储804万平，其中购物中心占比69%。此外，公司2025年可售货值5,009亿元，其中89%位于一二线高能级城市、住宅产品占比77%。
　　24年商场零售额同比+19%、非重奢同比+27%，经营性收入233亿元、同比+5%。1）商场方面，24年末已开业92座（24年新开业16座），其中71座零售额排名当地前3；商场零售额1,953亿元，同比+19.2%，同店同比+4.6%；其中非重奢占比62%，同比+2pct。其中重奢零售额同比+8.7%，非重奢零售额同比+26.5%。24年租管费193亿元，同比+8.4%；租售比12.2%、同比-0.2pct；出租率97.1%，同比+0.6pct；毛利率76%，同比持平；经营利润率61.0%，同比+2.5pct。2）写字楼方面，24年租金18.8亿元，同比-8.7%；毛利率72.4%，同比-0.5pct；出租率75%。3）酒店方面，24年收入20.7亿元，同比-10.8%；毛利率11.4%，同比-6.1pct；入住率64%，同比+1pct。综上，公司24H年IP租金合计233亿元，同比+4.8%。
　　三条红线稳居绿档，融资成本新低、资金优势明显，助力公司逆势扩张。至24年末，公司处于三条红线绿档，我们计算剔预负债率56.5%，净负债率仅32.4%，现金短债比1.9倍；有息负债2,598亿元，同比+11.8%；融资成本3.11%，较23年末-45bp；有息负债账期6.7年，处于行业高位，资金优势明显。至24年末，公司已售未结金额2,320亿元，覆盖24年地产结算金额1.0倍，助力未来业绩释放。
　　投资分析意见：经常性利润贡献超百亿，全覆盖分红、高股息价值提升，维持“买入”评级。华润置地背靠华润集团，是行业领先的城市投资开发运营商。公司坚持”3+1”的商业模式，其中IP综合实力全国领先。同时公司财务稳居绿档，融资成本处于行业最低位之一，资金优势明显，助力公司逆势扩张。考虑到目前行业销售承压，我们下调公司25-26年归母净利润预测分别为258/260亿元（原294/323亿元)，并引入27年为266亿元，现价对应25年PE6.6X，考虑到公司住宅开发方面土储优质，商业运营属于行业优质龙头之一并能贡献业绩压舱石，同时公司经常性业务核心净利润超百亿、并首次全覆盖分红，有助于提升分红持续性预期，目前股息率达5.5%，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，并购业务推进不及预期。