核心要点：
　　新房和二手房价格环比跌幅持平，上涨城市数量减少
　　新房方面，2月70个大中城市新房价格同比下跌5.2%（降幅收窄0.2pct），环比下跌0.1%（降幅持平），同比跌幅连续4个月收窄。二手房方面，2月同比下跌7.5%（降幅收窄0.3pct），降幅连续5个月收窄，但仍高于2014年行业下行期的同比最大跌幅5.2%；环比下跌0.3%（降幅持平），环比降幅连续4个月持平。根据中指数据，2月百城二手房成交均价为14071元/平，同比和环比分别下跌7.3%和0.4%，环比降幅持续收窄。
　　从下跌持续时间看，新房同比自2022年4月以来已经持续下跌35个月（2012年和2014年下行周期中同比分别持续下跌10个月和15个月），新房环比自2023年6月以来已经持续下跌21个月（2012年和2014年下行周期中环比分别持续下跌8个月和11个月）。
　　二手房方面，同比自2022年2月以来已经持续下跌37个月（2012年和2014年下行周期中同比下跌持续时间分别为12个月和13个月），环比自2023年5月以来已经持续下跌22个月（2012年和2014年下行周期中环比分别持续下跌9个月和11个月）。
　　从城市数量看，2月70个大中城市中新房价格环比下跌的城市数量为45个，较1月增加3个；上涨城市数量为18个，较1月减少6个。二手房价格环比下跌的城市数量为65个，较上月增加5个；上涨城市数量为3个，较上月减少4个。
　　一线城市二手房价格环比转跌，二三线城市仍在筑底
　　一线城市：2月新房价格同比下跌3%（降幅收窄0.4pct），环比上涨0.1%（涨幅持平）；同比持续下跌15个月，但跌幅已经显著收窄，同时环比连续3个月上涨，新房价格逐步修复。二手房价格同比下跌4.9%（降幅收窄0.7pct），降幅较本轮下行周期高点收窄约6pct；环比下跌0.1%，自去年10月以来首次转负。分城市看，2月新房同比改善幅度较大的城市是深圳，同比-4.4%（收窄0.8pct）；环比涨幅较大的是深圳（环比+0.4%）、上海（环比+0.2%），北京环比+0.1%，近一年来首次转正。二手房方面，北京、上海、深圳、广州的同比降幅分别收窄0.9pct、0.2pct、0.6pct、0.8pct；从环比看，北京与上月持平，上海和广州分别下跌0.4%、0.3%，仅有深圳上涨0.3%。
　　二线城市：2月新房价格同比下跌4.7%（降幅收窄0.3pct），降幅连续4个月收窄，环比与上月持平，连续3个月企稳。二手房价格同比下跌7.4%（降幅收窄0.2pct），环比下跌0.4%（降幅扩大0.1pct），价格仍在筑底。2月二手房价格环比上涨的二线城市包括成都、海口，其中成都连续5个月环比上涨。
　　三线城市：2月新房价格同比下跌5.9%（降幅收窄0.1pct），环比下跌0.3%（降幅扩大0.1pct），价格修复仍然较慢。二手房方面，2月同比下跌8%（降幅收窄0.2pct），环比下跌0.4%（降幅连续3个月持平）；同比和环比分别持续下跌38个月和22个月。
　　投资建议
　　政府工作报告重申推动房地产“止跌回稳”的目标，并提出了具体措施，我们预计接下来核心城市的限制性措施将继续放松。同时，存量房收购和闲置土地收储进展有望加快，叠加城中村改造扩围带动增量需求，有利于优化市场供需结构。建议关注融资能力强、拿地能力强、土储布局合理的头部优质开发商以及受益于存量房交易持续活跃的头部二手房中介，维持行业“买入”评级。
　　风险提示
　　去库存相关政策落地和执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；房企信用风险暴露增加。