深圳公积金政策调整前后有哪些变化？
　　3月16日深圳发布住房公积金贷款管理新规，主要变化涉及最高贷款额度、可贷额度倍数、最低首付比例等方面，将进一步降低居民购房成本。具体变化如下：（一）提升最高贷款额度。
　　基础贷款和上浮比例均有所提高，个人最高（基础）额度从50万元提高至60万元，家庭最高（基础）额度从90万元提高至110万元；首套住房上浮比例从20%提高至40%，多子女家庭购房上浮比例从10%提高至50%，新增了购买本市保障性住房上浮情形，比例为20%，且符合多种情形可累加上浮比例，最高上浮110%，即个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。多子女家庭购买首套商品住房的上浮比例为90%，可贷金额为209万元。新政增加了多子女家庭购买第二套商品住房适用首套房政策，享受贷款最高额度上浮90%的政策，其中首套房上浮40%，多子女家庭上浮50%。（二）可贷额度从原本账户余额的14倍提高至16倍，同时不超过上述最高额度。可贷额度还需要结合职工的还款能力、还款期限等因素综合计算，此举将进一步保障中低收入家庭、工作年限较短的青年人等职工群体。（三）调整最低首付款比例。原政策下，住房公积金贷款最低首付款比例为首套房20%、二套房30%，新政不再区分首套和二套，最低首付款比例统一调整为20%。购买保障性住房，最低首付款比例由20%调整为15%。（四）其他变化包括夫妻账户余额可直接“冲还贷”、放宽变更登记住房权利人限制、异地贷款取消户籍和首套房限制、加大利息补贴力度、开展商转公贷款住房价值评估等。
　　公积金新政对于购房带来哪些实际影响？
　　新政更加利好低总价刚需购房群体，从购房成本优化的绝对水平和相对水平来看，效果接近于一次性降息。若深圳多子女家庭购买首套商品住房（非保障房），根据最新的公积金政策，最高贷款额度上浮比例由30%提升至90%，贷款金额由117万元大幅提升至209万元。假设贷款总额为500万元，使用组合贷款，经测算等额本息规则下，新政前后月供由21298元调整至21149元，降低149元；等额本息下总利息由264.75万元调整至259.44万元，降低5.31万元。进行敏感性测算，假设贷款总额分别为300/400/500/600万元，则月供变化分别为-1.17%/-0.88%/-0.70%/-0.58%，等额本息下总利息变化分别为-3.40%/-2.52%/-2.01%/-1.66%。以家庭购买首套住房为切入点，对比重点城市最高公积金贷款额度，调整前深圳普通家庭/多孩家庭分别为108万元/117万元，与重点二线城市相比也不高，与北上广的差距则更大，调整后提高至154万元/209万元，在一线城市中处于相对合理水平。
　　投资建议：
　　深圳发布住房公积金贷款管理新规，主要变化涉及最高贷款额度、最低首付比例等方面，将进一步降低居民购房成本，多子女家庭购买首套商品住房的最高可贷金额由117万元提高至209万元。新政更加利好低总价刚需购房群体，从购房成本优化的绝对水平和相对水平来看，效果接近于一次性降息。止跌回稳的政策目标明显更为积极，市场预期有所改善，量价脉冲仍维持一定热度，小阳春开局良好，尤其是二手房成交量层面，价格也相对企稳。趋势反转还需时间，但量的急跌过程基本结束，房价距离均衡位置更近一步，政策也将进入超常规区间，行业边际上最困难的时候可能正在过去，只是趋势性企稳还需要更多的增量政策和宏观正反馈。关注具备核心资产的优质房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期