国家统计局发布2025年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。1-2月销售面积1.07亿平，同比增速-5.1%（前值：-0.5%）；开发投资金额1.07万亿元，同比增速-9.8%（前值：-13.3%）；新开工面积6614万平，同比增速-29.6%（前值：-23.0%）。
　　统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。
　　核心观点
　　1.商品房销售：
　　销售单月降幅扩大，新房房价明显回落。1）商品房单月销售降幅扩大。2025年1-2月销售面积1.07亿平，同比下降5.1%，降幅较2024年12月扩大了4.6个百分点；销售金额1.03万亿元，同比下降2.6%，增速较2024年12月下降了5.0个百分点。其中，住宅销售面积同比下降3.4%，住宅销售金额同比下降0.4%，同比增速分别较2024年12月下降7.8、6.7个百分点。考虑到1-2月是传统销售淡季，较12月降幅扩大在预期之中，但销售动能确实继去年10月以来有所下滑。2）销售均价明显回落。2025年1-2月商品房销售均价9547元/平，较2024年12月下降7.5%，同比增长2.6%；其中住宅销售均价9949元/平，较2024年12月下降8.1%，同比增长3.1%。从绝对值来看，房价回落至2024年9月政策前的水平。3）从区域来看，东部地区销售面积虽然同比降幅最大，但由于均价同比仍有5%以上的正增长，整体销售金额降幅较小；而中部地区“以价换量”的情况较为明显。2025年1-2月东、中、西部销售面积同比增速分别为-7.3%、-0.7%、-5.9%，东部与西部地区同比降幅较2024年12月扩大3.1、1.3个百分点，中部地区同比增速较2024年12月下降12.5个百分点；销售金额同比增速分别为-2.1%、-2.3%、-4.0%；销售均价同比增速分别为5.6%、-1.6%、2.0%。我们预计3月整体楼市供求有望修复，一方面，3月房企推盘积极性稳步上升，核心城市将迎来供应放量，改善和高端盘占比上升，预期将拉动市场热度回升，部分城市或将出现局部“小阳春”。根据克而瑞数据，3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积721万平，环比增长166%，同时从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为37%、51%和12%，呈现出以“改善为主，刚需为辅”的供应结构，7成以上城市以主城为供应主力。另一方面，在两会定调后，核心城市的限制性政策有望进一步松绑，后续旧改工作的推进也有望带动需求释放。
　　2.商品住宅库存：
　　现房住宅库存压力明显加大，现房住宅库存处于2016年8月以来的最高位水平。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至2025年2月末，我国商品住宅广义库存面积为17.5亿平，环比2024年12月末下降1.2%，同比下降14.4%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）26.3个月，环比2024年12月末增长0.3个月，同比下降3.9个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至2025年2月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.32亿平，环比2024年12月末增长10.5%，同比增长6.6%；从绝对值来看，现房住宅库存处于2016年8月以来的最高位水平；现房去化周期为23.0个月（由于1-2月现房销售未公布，我们采用2024年7-12月销售均值计算），环比2024年12月末提升2.2个月，同比下降3.4个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为24.7%，环比2024年12月末提升2.9个百分点，同比提升4.9个百分点。
　　3.房地产开发投资、新开工、竣工：
　　房地产投资同比降幅小幅收窄，主要是因为土地投资有所修复，施工建安投资仍然承压。2025年1-2月开发投资金额1.07万亿元，同比下降9.8%，降幅较2024年12月收窄了3.5个百分点。其中住宅开发投资金额8056亿元，同比下降9.2%，降幅较2024年12月收窄了1.3个百分点。1）地产投资降幅收窄主要得益于土地投资有所修复。2024年三季度全国（300城）土地成交总价同比下降7.6%，降幅较二季度收窄37.8个百分点，2024年四季度同比降幅进一步收窄至3.1%，或带动2025年一、二季度土地投资小幅修复。2）但施工建安投资持续低迷。2025年1-2月新开工面积6614万平，同比下降29.6%，降幅较2024年12月扩大了6.6个百分点；施工面积同比下降9.1%。从区域来看，东部地区投资降幅收窄，东部地区2025年1-2月投资额同比下降11.4%，降幅较2024年12月收窄了7.2个百分点，中部、东部地区投资额同比分别下降8.7%、3.3%，降幅较2024年12月分别扩大了4.9、8.2个百分点。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高等情况并未出现实质性改善，并且当前房企多“以销定产”，2025年新开工和投资预计将持续回落，但降幅也都会略微收窄。能否出现真正修复的关键在于货币化旧改推进进度、盘活闲置存量土地的开展等。
　　竣工面积同比降幅收窄，但仍处于2012年以来同期最低水平。2025年1-2月竣工面积8764万平，同比下降15.6%，降幅虽然较2024年12月收窄了14.8个百分点，但从绝对量来看，处于2012年以来同期的最低水平。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续