要点
　　发行情况：2024年，CMBS产品共发行57单，发行规模631.97亿元，分别同比下降6.56%和30.63%，发行主体主要为基础设施投融资公司和国央企房地产公司；类REITs产品共发行62单，发行规模1,435.87亿元，同比分别大幅增长100.00%和116.79%，发行主体主要为电力生产与供应公司、基础设施投融资公司及房地产公司；持有型不动产ABS产品共发行5单，发行规模105.97亿元，发行主体主要为央企建筑公司。
　　底层资产方面：2024年发行的CMBS和产权类类REITs产品的底层资产均主要系一线和新一线城市的办公、混合和零售物业，基础设施类类REITs产品的底层资产主要系电厂项目；持有型不动产ABS产品的底层资产则主要系高速公路和办公物业。
　　期限结构设计方面：2024年发行的CMBS产品期限介于11.84~20.96年，但以18年期为主；类REITs产品期限介于2.81~59.95年，但以10~30年为主；持有型不动产ABS产品期限介于16~66年，但以20年左右为主。其中CMBS和类REITs产品一般每3年设有开放期，持有型不动产ABS产品的开放期每0.5~7年不等。
　　优先级证券抵押率方面：2024年发行的CMBS产品优先级证券的抵押率大多介于60%~70%，产权类类REITs产品优先级证券的抵押率主要集中在60%~90%，基础设施类类REITs产品优先级证券的抵押率主要介于70%~80%。
　　存续期现金流表现：在经济下行背景下，租赁需求萎缩，不动产运营面临出租率和租金单价双降压力。据不完全统计，在2024年度存续的不动产项目中（不含当年新发行），72.41%的CMBS产品现金流不及预期；散租经营的产权类类REITs产品物业现金流下跌和增长的比例基本持平；77.78%的基础设施类类REITs产品的现金流不达预期，偏离幅度主要集中在5%~20%之间。
　　存续期估值表现：在2024年度存续的不动产项目中（不含当年新发行），48.28%的CMBS产品下调了资产估值，下调幅度大多在5%以内；产权类类REITs产品发生资产估值上调、下调和不变的比例持平；55.56%的基础设施类类REITs产品资产下调了估值，下调幅度大多在10%以内。