事件：关联方境外债重组计划获得超过95%的债权人投票赞成。
　　2月24日，世茂服务关联方世茂集团发布公告，其境外债重组计划已获得2053名（占出席人数的98.75%）持有投票计划债权总额约110亿美元（占债权总额的95.39%）的计划债权人投票赞成，后续世茂集团将寻求高等法院对重组计划进行批准和裁决。
　　点评：关联方境外债重组落地，基础物管稳健增长，地产关联业务影响较小。
　　1)基础物管稳健增长，增值业务有所调整。2024H1公司实现营业收入40.3亿元，同比下降1.6%，毛利8.1亿元，同比下降5.9%，归母净利润1.8亿元，同比增长18.9%。期内，物业管理/社区增值/非业主增值/城市服务分别实现收入27.6/5.9/0.8/6.0亿元，同比分别为+5.7%/-17.3%/-33.2%/-7.9%，基础物管业务实现稳健增长，社区增值和非业主增值不同程度受到房地产市场和国内经济形势及消费环境影响，业务开展面临一定挑战；城市服务收入下滑则由于公司主动退出了部分利润率较低及信用期较长的项目，有利于后续提升管理经营能力，维持公司的毛利率。
　　2）外拓持续发力，独立发展能力较强。公司市场拓展能力强，外拓竞标是公司主要的在管面积来源，截至2024年6月30日，公司在管面积2.5亿平，其中75.2%来自第三方。从项目构成来看，在管面积中58.5%为住宅项目，业态组合均衡。2024年上半年，公司外拓新增年饱和合同金额6.2亿元，新增合约面积1770万平方米，新增外拓项目的平均物管费为2.3元/月/平方米，较2023年同期持平，表明公司中标项目质量较高。整体来看，公司在管项目中，73.3%的住宅物业项目（按面积计）位于一线、新一线及二线城市，优质的项目组合为公司后期开展社区增值提供了较好的发展基础和增长机会。
　　3）地产关联业务影响减小。2024H1公司非业主增值服务收入占比2.0%，毛利占比1.7%，后续公司受地产直接影响较小。截至2024年6月30日，公司贸易应收款总额47.5亿元，其中关联方应收款总额7.5亿元，公司已计提9.9亿元减值拨备，减值计提较为充分。
　　盈利预测、估值与评级：考虑公司关联方境外债重组落地，地产关联业务占比较低，且公司贸易应收款减值拨备增长已趋于稳定，没有大幅增加，我们调整公司2024-2025年归母净利润预测至3.4/4.2亿元（原预测为3.1/3.9亿元），新增2026年预测为5.0亿元；对应2024-2026年EPS分别为0.14/0.17/0.20元，公司外拓能力较强，第三方在管面积占比超70%，具备独立发展能力，地产影响有限，关联方回款需要进一步跟踪，维持“增持”评级。
　　风险提示：应收账款减值、商誉减值存在不确定性，地产关联业务持续下行。