核心观点
　　公司发布2023年中期业绩公告，上半年实现收入41.0亿元，同比-3.9%，实现归母净利润1.5亿元，同比+10.9%。
　　基础服务发展彰显韧性，市拓能力稳步提升。上半年公司基础物业服务收入达26.1亿元，同比增长11.5%，主要增长动力是第三方在管面积的持续拓展。外拓项目质量提升，上半年公司新增第三方外拓合约建筑面积26.4百万方，竞标项目平均物业费为2.3元/平方米/月，同比提升15%。截至期末公司合约建筑面积同比+3.9%至3.46亿方，在管面积同比+1.9%至2.61亿方，待转化合约面积充足。从构成上看，来自第三方的合约面积占比为77.6%，同比提升1.3个百分点，业务独立性日益增强。但第三方项目及公建项目占比的提升对基础服务毛利率造成拖累，上半年公司基础服务毛利率为20.7%，同比-5.6pcts。
　　社区增值服务仍待修复，毛利率承压。上半年公司社区增值服务实现收入7.1亿元，同比下降23.8%，主要是因为（1）部分与房地产行业关联度较高的业务规模下降，如智慧场景解决方案和美居业务；（2）消费需求仍待复苏，新零售业务面临挑战。部分较高毛利业务收入占比的下降致使社区增值服务毛利率承压，上半年社区增值服务的毛利率为29.1%，同比-3.8pcts，进一步拖累公司整体盈利能力。
　　费用控制卓有成效，现金流改善明显。公司成本控制效果明显，上半年销售费用率为1.5%，同比下降1.0个百分点；管理费用率为10.9%，同比微降0.1个百分点。22年同期受可转债计提利息影响财务费用约1.0亿元，今年上半年无该影响后财务收入净额约0.1亿元，对净利润有较大正面提升。上半年公司现金流明显改善，经营活动实现现金流入净额3.5亿元，同比快速大幅提升27.5亿元，净现比达1.7，经营质量提升。
　　盈利预测与投资建议
　　维持增持评级，调整目标价至1.81港元。根据公司中期经营情况，调整了对各项业务收入增速和毛利率的预测，以及销管费用率的预测，调整后23-25年EPS预测值为0.21/0.22/0.26元（原预测23-24年为0.33/0.40元）。可比公司2023年PE估值为8x，对应目标价1.81港元。（1港元=0.919人民币）。
　　风险提示
　　毛利率下行风险。第三方拓展风险。收并购整合和商誉风险。

研究报告全文：公司研究动态跟踪世茂服务00873HK维持增持中期业绩承压现金流改善明显股价2023年09月11日158港元目标价格181港元52周最高价最低价386125港元总股本流通H股万股246817246817H股市值百万港币3900核心观点国家地区中国行业房地产公司发布2023年中期业绩公告上半年实现收入410亿元同比-39实现归母净报告发布日期2023年09月12日利润15亿元同比109基础服务发展彰显韧性市拓能力稳步提升上半年公司基础物业服务收入达2611周1月3月12月115亿元同比增长主要增长动力是第三方在管面积的持续拓展外拓项目质绝对表现-186064-651-313量提升上半年公司新增第三方外拓合约建筑面积264百万方竞标项目平均物业相对表现211577016-2476费为23元平方米月同比提升15截至期末公司合约建筑面积同比39至恒生指数-397-513-667-654346亿方在管面积同比19至261亿方待转化合约面积充足从构成上看来自第三方的合约面积占比为776同比提升13个百分点业务独立性日益增强但第三方项目及公建项目占比的提升对基础服务毛利率造成拖累上半年公司基础服务毛利率为207同比-56pcts社区增值服务仍待修复毛利率承压上半年公司社区增值服务实现收入71亿元同比下降238主要是因为1部分与房地产行业关联度较高的业务规模下降如智慧场景解决方案和美居业务2消费需求仍待复苏新零售业务面临挑战部分较高毛利业务收入占比的下降致使社区增值服务毛利率承压上半年社区增值服务的毛利率为291同比-38pcts进一步拖累公司整体盈利能力费用控制卓有成效现金流改善明显公司成本控制效果明显上半年销售费用率赵旭翔zhaoxuxiangorientseccomcn为15同比下降10个百分点管理费用率为109同比微降01个百分点执业证书编号S086052107000122年同期受可转债计提利息影响财务费用约10亿元今年上半年无该影响后财务吴丛露wucongluorientseccomcn收入净额约01亿元对净利润有较大正面提升上半年公司现金流明显改善经执业证书编号S0860520020003营活动实现现金流入净额35亿元同比快速大幅提升275亿元净现比达17香港证监会牌照BQJ931经营质量提升盈利预测与投资建议李睿lirui1orientseccomcn张续远zhangxuyuanorientseccomcn维持增持评级调整目标价至181港元根据公司中期经营情况调整了对各项业务收入增速和毛利率的预测以及销管费用率的预测调整后23-25年EPS预测值为021022026元原预测23-24年为033040元可比公司2023年PE估值为8x对应目标价181港元1港元0919人民币关联方风险影响仍需观察2022-12-29风险提示底蕴犹在外拓及整合能力优秀2021-12-28毛利率下行风险第三方拓展风险收并购整合和商誉风险公司主要财务信息2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元8343863790391001111135同比增长6603547108112营业利润百万元1496-959727786903同比增长678-1538-188160141归属母公司净利润百万元1110-927513554637同比增长602-1835-155380149045-038021022026每股收益元毛利率286225216212208净利率133-107575557净资产收益率148-115666873市盈率倍3239706556市净率倍0404040404资料来源公司数据东方证券研究所预测每股收益使用最新股本全面摊薄计算有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明世茂服务动态跟踪中期业绩承压现金流改善明显根据公司中期经营情况本次调整了对各项业务收入增速和毛利率的预测以及销管费用率的预测基础物管服务方面公司关联方支持减少第三方拓展是业务主要增长来源市场竞争加剧下预计后续拓展规模增速有所放缓第三方项目占比增加导致毛利率承压据此下调后续收入增速及毛利率预测社区增值服务方面部分与房地产行业关联度较高的业务规模下降整体消费需求仍待复苏根据中期业绩数据下调后续收入增速预测非业主增值服务方面地产下行和关联方影响下业务规模缩减根据中期业绩数据下调后续收入增速及毛利率预测城市服务方面上半年部分到期项目未能续约以及出于对利润率的考虑公司主动终止部分项目城市服务收入和毛利率有所下降下调后续收入增速和毛利率预测销管费用方面公司上半年成本控制收效显著销售费用率下降管理费用率维持较低据此调整后续费用率预测表1核心假设及盈利预测变动分析表人民币百万元标注除外调整前调整后2023E2024E2023E2024E2025E分产品盈利预测基础物管服务销售收入69308185563761836782变动幅度-187-245毛利率260255215210205变动幅度-45-45非业主增值服务销售收入561581315268228变动幅度-438-539毛利率250240190190190变动幅度-60-50社区增值服务销售收入23852784156817371938变动幅度-343-376毛利率300300300300300变动幅度0000城市服务销售收入19242886152018232188变动幅度-210-368毛利率150150140140140变动幅度-10-10销售收入合计118001443690391001111135变动幅度-234-307综合毛利率251244216212208变动幅度-35-32销售费用率2020151515变动幅度-05-05管理费用率9590110110110变动幅度1520数据来源Wind东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明2世茂服务动态跟踪中期业绩承压现金流改善明显表2主要财务数据变动分析表人民币百万元标注除外调整前调整后2023E2024E2023E2024E2025E营业收入118001443690391001111135变动幅度-234-307营业利润14461770727786903变动幅度-497-556归属母公司净利润810991513554637变动幅度-367-441每股收益元033040021022026变动幅度-367-441毛利率251244216212208变动幅度-35-32净利率6969575557变动幅度-12-13数据来源Wind东方证券研究所表3可比公司估值最新价格元每股收益元市盈率公司代码20239112022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E卓越商企服务6989HK1980330440510596443金科服务9666HK892-280073088110312108碧桂园服务6098HK89105810612313915876新城悦服务1755HK4380500660750839765融创服务1516HK249-016024028029161099最大值1512109最小值16443平均数2876调整后平均4877备注货币均为人民币2023911汇率为1港币0919人民币数据来源Wind东方证券研究所风险提示毛利率下行风险若人工成本持续上涨而物业费提价不及预期或增值业务修复不及预期可能导致公司整体毛利率超预期下行的风险第三方拓展风险将导致在管面积增长低于预测值物管收入增速不及预期收并购整合和商誉风险如收购标的业绩不及预期有可能导致商誉减值从而影响公司业绩有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明3世茂服务动态跟踪中期业绩承压现金流改善明显附表财务报表预测与比率分析资产负债表利润表单位百万元2021A2022A2023E2024E2025E单位百万元2021A2022A2023E2024E2025E货币资金98422307343542555221营业收入8343863790391001111135应收账款31553218293833343807营业成本59536694708478858814预付账款6891107115812831427营业税金及附加00000存货218194205228255营业费用184233136150167其他292460246024602460管理费用689135699411011225流动资产合计139349286101961155913170财务费用2316221728长期股权投资1051173117311731173资产减值损失25174410211878固定资产512591489386282公允价值变动收益00000在建工程00000投资净收益1313121313无形资产32772913264923902136其他24030690100111其他333637668674652营业利润1496959727786903非流动资产合计42275314497946234243营业外收入00000资产总计1816014600151751618217413营业外支出00000短期借款2660276130380利润总额1496959727786903应付账款32093621383242664768所得税27982182196226其他19621656172419102127净利润1217877546589677流动负债合计78315553568662146895少数股东损益10650333541长期借款547251251251251归属于母公司净利润1110927513554637应付债券00000每股收益元045038021022026其他556428428428428非流动负债合计1102680680680680主要财务比率负债合计893362326365689375742021A2022A2023E2024E2025E少数股东权益700800832868908成长能力股本2121212121营业收入6603547108112资本公积68486851687669046936营业利润678-1538-188160141留存收益1657695108014951973归属于母公司净利润602-1835-155380149其他00000获利能力股东权益合计92278367881092899839毛利率286225216212208负债和股东权益1816014600151751618217413净利率133-107575557ROE148-115666873现金流量表单位百万元2021A2022A2023E2024E2025E偿债能力净利润1496959513554637资产负债率492427419426435折旧摊销177315360385410净负债率0000000000财务费用5421621728流动比率1817181919投资损失00000速动比率1816181819营运资金变动1927913849060营运能力其它330293212267235应收账款周转率3327293231经营活动现金流12051512146710991193存货周转率245325355364365资本支出120235202224总资产周转率0605060607长期投资12222767176176176每股指标元其他10569696969每股收益045-038021022026投资活动现金流12362932126128130每股经营现金流049-061059045048债权融资68230151469238每股净资产372339357376399股权融资331333541估值比率其他3438751019499市盈率32-39706556筹资活动现金流4153309121415197市净率0404040404汇率变动影响1091000现金净增加额401275351128820966资料来源东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明依据4发布世茂服务动态跟踪中期业绩承压现金流改善明显分析师TableDisclaimer申明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系投资评级和相关定义报告发布日后的12个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数公司投资评级的量化标准买入相对强于市场基准指数收益率15以上增持相对强于市场基准指数收益率515中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动减持相对弱于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该股票的研究状况未给予投资评级相关信息暂停评级根据监管制度及本公司相关规定研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级盈利预测及目标价格等信息不再有效行业投资评级的量化标准看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动看淡相对于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该行业的研究状况未给予投资评级等相关信息暂停评级由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明5免责声明HeadertTableDisclaimerTableDisclaimer本证券研究报告以下简称本报告由东方证券股份有限公司以下简称本公司制作及发布本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性客户也不应该认为该信息是准确和完整的同时本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的证券研究报告本公司会适时更新我们的研究但可能会因某些规定而无法做到除了一些定期出版的证券研究报告之外绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况若有必要应寻求专家意见本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动过去的表现并不代表未来的表现未来的回报也无法保证投资者可能会损失本金外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响那些涉及期货期权及其它衍生工具的交易因其包括重大的市场风险因此并不适合所有投资者在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告主要以电子版形式分发间或也会辅以印刷品形式分发所有报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面协议授权任何机构或个人不得以任何形式复制转发或公开传播本报告的全部或部分内容不得将报告内容作为诉讼仲裁传媒所引用之证明或依据不得用于营利或用于未经允许的其它用途经本公司事先书面协议授权刊载或转发的被授权机构承担相关刊载或者转发责任不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告HeadertTableAddress东方证券研究所地址上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话021-63325888传真021-63326786网址wwwdfzqcomcn东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格据此开展发布证券研究报告业务东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系因此投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素