保租房REITs2024年度综述：稳立潮头，跨越周期
　　2024年市场化租金处于寻底进程，但在租金价格优势以及C端刚需定位的支撑下，保租房REITs依然保持稳定运营，运营超越行业表现，板块走势大幅超越REITs指数。2024年保租房REITs价格上涨的核心动力在于降息周期下的估值提升，2025年需关注市场化租金水平的变化，1月核心城市租金环比已实现回升，若这一趋势趋于稳定，2025年的板块走势或有望由基本面推动。我们看好保租房REITs稳健运营的持续性，叠加派息稳定性巩固其配置价值。
　　行业：保租房供应扩容，租赁市场景气度寻底
　　2024年住房租赁市场整体处于量增价跌的阶段。供应显著增强，一方面，因房价下行推动个人房源由售转租提升供给（新增供给同比+21%），另一方面保租房在政策支持下持续提升（核心8城保租房供给同比+25%）。由于整体高供给叠加保租房租金的价格优势，市场租金整体有所下降。步入2025年，市场初现复苏迹象，1月全国住房租赁指数有所回升（重点50城住房租赁指数环比+0.1%）。如果稳增长举措持续发力，我们预计对于保租房REITs而言，或将面临更为从容的行业环境。
　　收入：全年实现同比微增，2025年或更具稳定性
　　2024年保租房REITs整体运营表现稳定，相对价格以及区位优势使得保租房REITs的整体租金再次取得优于住宅租赁市场表现。2024年的营业收入预测值均超额完成，营收整体同比小幅增长0.5%；2024Q4平均单位月租金同比实现1.5%正增长，优于行业5.5pct，其中政府主导型项目相对占优；出租率和收缴率均值分别维持在93%和97%以上的高位；底层资产剩余平均租期同比显著增长20%，我们预计将强化后续收入的稳定性。
　　盈利：EBITDA实现增长，顺利完成2024年预测值目标
　　2024年全年保租房REITs的EBITDA整体增幅达2.6%，优于收入增速，大部分REITs均实现增长。从完成情况来看，公布2024年预测值的两只REITs完成率分别为100.2%和102.2%。华夏北京保障房、国泰君安城投宽庭以及华夏基金华润有巢的利润率均出现提升，我们认为主要原因分别在于Q3启动的租金上调、换租期结束后的出租率修复以及以价换量所带来的出租率提升。
　　市场表现：稳健属性推升估值，上市规模即将进一步扩容
　　全年可供分配金额保持平稳，从市场走势来看，保租房REITs表现坚挺，自上市以来持续跑赢REITs指数，2024以来相对优势进一步拉大，凸显稳健收益属性的价值。基于股息率视角，2024年对应的可供分配金额对应的派息率基本稳定在2.7%~3.1%。相对而言，底层资产在一线城市，同时租金折价率较高的REITs相对更具估值优势。展望2025年，板块规模即将进一步扩容，市场活跃度有望提升。2025年的板块走势或将从估值提升逻辑转向基本面，核心城市市场复苏进程是关键要素。
　　风险提示：资产盈利能力下降；REITs整体估值下滑风险。