随着我国经济结构的不断优化，经济发展由高速增长阶段进入高质量发展阶段，基础设施领域也逐步进入存量时代，盘活存量资产对当下我国经济增长具有重要意义。此外,资管新规以来，居民端面临高收益资产的缺失，债市收益率的趋势性下行使得可配置的安全资产收缩，因此REITs市场的拓展升级也能够优化居民端资产配置结构，投资者对REITs的关注度不断增加。
　　REITs一级发行情况:截至2024年12月23日，我国REIT's市场发行规模达58只、1611亿元，集中在七种底层资产，其中产业园类和高速公路类发行数量最多，且高速公路REITs单只发行规模远超其他种类;生态环保类数量最少。
　　受益于政策支持和二级市场表现回暖等原因,2024年发行明显提速,迎来爆发式增长。2024年已发行28只REITs、625.06亿元，其中高速公路和消费设施类发行较多，规模分别为220.64亿元和198.18亿元，数量5只和7只，产业园、能源基础设施、仓储物流、保租房类发行则相对较少。
　　投资者结构来看，目前我国公募REITs呈现出以战略投资者为主，网下投资者和公众投资者为辅的结构。进一步穿透到细分类别投资者，除原始权益人外，券商、保险等机构投资者是REITs市场主要配置力量，投资者结构的丰富与多元化为REITs市场注入发展活力。
　　二级市场表现:中证REITs全收益指数上经历了初期上涨、波动回调和触底回升三个阶段，2024年以来表现较好回升明显。具体到各类产品上，首先，上市以来生态环保、保租房和能源基础设施类REITs涨幅较大，而高速公路、产业园和仓储物流类表现则相对较差。其次，2024年以来，公募REITs二级市场表现整体良好，除仓储物流类出现较大跌幅，其他类型REITs均上涨，保租房、能源基础设施、生态环保类REITs涨幅最大，而高速公路和产业园REITs逆跌上涨。
　　此外，我们观察到REITs产品的风险较为明确地介于股债之间，而收益情况从绝对值水平上略偏向股市。
　　各类REITs特征及发展情况:
　　基建类主要是产权类与经营权类，产权类包括产业园和仓储物流REITs、经营权类包括高速公路、能源基础设施和生态环保类REITs，整体特征:1）底层资产都是重资产行业，前期投入大，目前运营成熟稳定，均具备一定力度的政策扶持，且地理位置优越、产业结构完善等优点明显。2)收入来源包括发电收入、租金、通行费等，整体稳定性较好。3）由于包括产权类和经营权类两种REITs，因此整体派息率差异较大，从内部来看产权类基本在3%-5%之间，经营权类多在7%以上。整体涨幅表现适中，2024年平均上涨9.70%，其中经营权类表现更好，产权类表现在整体REITs市场中垫底。
　　地产类即保租房REITs，底层资产优质，项目期限较长，均在60年左右，区位优势明显，配套生活设施完善，收入主要为租金收入，受到政策的大力支持，租金定价受到政策监管低于市场价格，在当前相关资产仍较稀缺且租房刚需的情况下收入稳定性好，抗周期能力强。可供分配金额完成度高，派息率在49%-5%之间。2024年REITs二级市场涨幅33.36%，是表现最好的品种。
　　消费类REITS底层资产优质，区位优势明显，都是当地核心商圈的头部项目，市场化程度较高，原始权益人运营管理能力成熟，受政策支持力度大，作为头部项目现金流往往较为稳定。收入主要来源于租金收入，租户数量多且较为分散。2024年来业绩表现优异，收入提升明显，派息比率也相对较高。2024年REITs二级市场涨幅11.98%，是表现排名4/7的品种。
　　从基建产权类REITs的经验与现状出发，分析地产、消费类后续发展可能面临的情况:
　　1）基建产权类REITs近期业绩下滑的一个重要原因是市场供给压力大、存量竞争加剧，从这点来看，保租房REITs由于底层资产稀缺，短期内租房刚需的格局不会改变，供给压力不大，而消费类REITs目前虽然竞争较为激烈，但由于购物中心存在显著的马太效应，因此实际上收入表现会比较好，短期来看地产和消费类REITs或仍将延续稳定的收入。
　　2）原始权益人的运营管理能力影响REITs业绩，产业园和仓储物流REITs都存在到期不续约、提前退租的问题，对出租率和租金收入负面影响较大，即便有违约补偿机制，也对其REITs估值带来了较大冲击，因此地产和消费类REITs也要格外关注这些问题，尤其是消费类REITs的项目运营管理能力是影响该类业绩的关键要素，需防范潜在的退租风险。
　　3）这三类REITs都具备政策支持，特别是2025年政策将继续加大力度促进房地产止跌回稳以及提振消费扩内需，因此随着房地产市场趋稳，消费结构的升级与消费需求的多样化，地产和消费类REITs的规模扩张、估值提升前景可期。
　　根据上述的估值驱动因素，结合我们对2025年各类REITs基本面的判断，给出品类推荐顺序∶消费、地产类REITs>基建经营权类REITs>基建产权类REITs。首先，消费和地产类REITs增长潜力最大，其中地产类由于租房刚需、抗周期性很强，底层资产租金收入十分稳定，在风险偏好较低的情况下预计仍将维持高估值,而消费类由于底层资产运营良好，租金收入持