核心观点
　　 2025年第1周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.5%。沪深300指数报收3775.16，周度涨幅为-5.2%；创业板指数报收2015.97，周度涨幅-8.6%；房地产指数（申万）报收2055.39，周度涨幅为-7.7%。
　　中央政策方面。央行加大存量商品房和存量土地盘活力度，推动房地产市场止跌回稳。地方政策方面。河南取消商品住房限制政策，鼓励开展现房销售；海南结合实际开展公积金贷款展期业务；北京存量房公积金贷款利率将于1月1日起下调，公积金贷款年龄上限延长三年；武汉延长多项房地产政策至2025年6月30日；江西南昌县延长购房补贴、以旧换新购房政策至3月31日；厦门下调住房公积金贷款买第二套住房最低首付款比例；杭州老旧小区住宅加装电梯的财政补助政策将再延续三年；昆明再推28条楼市新政；深圳存量公积金贷款利率下调。
　　第1周新房销量较上一周减少，二手房销售量较上一周减少。第1周44大城市新房销售为3.01万套，较上一周减少13.9%；21大城市二手房销售1.86万套，较上一周减少23.1%。库存量较上一周减少，库销比较上一周减少。截至第1周，18大城市库存为86.9万套，较上一周减少0.75万套；库销比为15.3个月，较上一周减少0.8个月。第1周土地市场活跃度较上一周下降。第1周36大城市市本级合计成交土地56块。土地出让金增加。2025年第1周36大城市市本级土地出让金为749.12亿元，较上一周增加230.58亿元。平均溢价率上升。2025年第1周36大城市市本级土地成交平均溢价率16.6%，较上一周增加14.9%。第1周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为16块。
　　重点公司公告。大悦城、荣盛发展、渝开发、滨江集团、华发股份、清源股份、金地集团、招商积余、中交地产、首开股份等发布了提供担保的相关公告。华远地产、市北高新、海泰发展、光大嘉宝、渝开发、顺发恒业、京投发展等发布了关联交易的公告。
　　投资建议与投资标的
　　2024年12月百强房企权益口径销售额环比增长28%，同比基本持平，且为年内单月最高销售额，呈现年末翘尾的行情。根据克而瑞百强房企销售数据，2024年12月，TOP100房企权益销售金额达到3668亿元，同比+0.5%，环比+28%。24年9月末以来政策提振市场信心，销售端显著修复，典型项目去化表现突出，年末房企冲刺业绩，营销活动更加积极，12月环比增速相较10月有所下降，但成交量仍保持高位。2024年1-12月，TOP100房企权益销售额为30826亿元，同比-27%，较上月累计同比降幅收窄3pcts。值得注意的是，2024年全口径千亿房企数量进一步减少至11家，回到2016年水平，这11家房企为保利发展、中海地产、华润置地、万科地产、招商蛇口、绿城中国、建发房产、越秀地产、滨江集团、华发股份、龙湖集团；百亿房企86家，较上年减少30家。
　　政策成效可能上延续至2025年前两月，但受春节假期影响，预计1-2月销售环比回落。25年全年，在“止跌回稳”目标下，一线城市限购放松力度有望进一步加大；城中村改造有望提速；调规、换地等方式或能在更多城市推广，提高新房竞争力、盘活旧土地库存，使得成交量从二手房向新房转移，助力新房市场企稳。在高能级城市深耕、土储质量优、产品力突出的房企具备α属性。民营和混合所有制房企中公开债风险较低的也有望穿越周期。此外，建议关注受益于政策利好落地、一二手市场活跃度提升的房产经纪龙头。推荐：保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、金地集团(600383，增持)；建议关注：华润置地(01109，未评级)、越秀地产(00123，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、新城控股(601155，未评级)、滨江集团(002244，未评级)、贝壳-W(02423，未评级)。
　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧