板块行情：第47周（11月18日-11月22日）申万一级行业指数中，房地产指数下降0.8%，在31个一级行业板块中排名第10。
　　政策要闻：中央层面：1）央行：2024年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，与10月公布利率保持一致。2）中部六省自然资源厅：签署不动产登记“跨省通办”合作框架协议书，后续将逐步覆盖国有土地上全部房屋登记业务。地方层面：1）上海：取消普通住房和非普通住房标准，扩大住房交易优惠税收政策覆盖面，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。2）长沙：调整住房公积金贷款政策，最低首付款比例统一20%。3）广州：放宽落户政策，优化积分制并新增“安居乐业”和“投资纳税”两类入户途径；12月1日起取消普通住宅和非普通住宅划分标准。4）北京：取消普通住房和非普通住房标准，加大住房交易税收优惠力度，最高减按2%的税率征收契税。5）哈尔滨：取消商品房销售价格限价机制；商贷不再区分首套和二套房，首付比统一为15%；实施购房补贴；调整住房公积金政策，多子女家庭最高可贷130万元。6）深圳：取消普通住房和非普通住房标准，适用与全国统一的个人购房契税优惠政策，12月1日起执行新税收政策；启动七个保障性租赁住房项目向个人配租工作，共推出2705套房源，租金约为市场价格的六折。
　　公司动态：1）招商蛇口：首次回购443.03万股，占公司总股本的0.05%，支付资金总额约4761万元。2）万科：新增两笔合31亿元银行贷款，控股子公司重庆悦畔、长沙万龙分别为相关贷款提供抵押担保，本次担保发生后，公司对外担保总额将为1,231.09亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为49.09%。3）保利发展：商用物业2024年第1期绿色资产支持专项计划状态更新为“已反馈”，拟发行总额为人民币16.37亿元。4）贝壳-W:第三季度净收入为226亿元，同比增加26.8%；净利润为11.68亿元，经调整净利润为17.82亿元。总交易额7368亿元，同比增加12.5%，其中，存量房交易的总交易额为4778亿元，同比增加8.8%。新房交易的总交易额为2276亿元，同比增加18.4%。
　　销售端：新房成交同比增加9%，二手房成交同比上升15%。1）本周20城商品房成交面积280.4万方，商品房日平均成交面积40.05万方，环比上升6%，同比增加9%。2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积10189万方，累计同比下降23%。3）第47周10城二手房成交面积173.4万方，日平均成交面积24.78万方，环比下降7%，同比上升15%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积6711万方，同比增速上升2%。
　　投资策略：2025年我们更为关注广义财政的扩张助力经济改善，从而为地产止跌回稳创造条件，地产本轮将演绎后周期属性。地产自身的政策则更聚焦于城市库存的消化，构建合理的损失分担机制，疏通城中村改造和收储微观堵点，有可能会让地产销售的量价更早见底。当下房企更为聚焦于核心城市的改善产品目前仅能作为必备的战术动作，但部分房企已经体现出来品牌优势、系统化的产品创新能力，有可能成为提升ROE的基础。建议重点关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W、城建发展、天地源、中新集团。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表