本周观点：土地回收有何进展，如何展望？
　　回顾：土储专项债时隔5年再度重启，此前土储专项债占比维持高位，2018年土储专项债占当年专项债发行规模35.8%；②进展：2024下半年来，越秀、华侨城等多家企业旗下地块已被收储，且基本按照市场价回收，例如：1）越秀地产年内第三次被回收闲置用地，总回款为15.29亿现金+120亿票据（用于购置土地）；2）华侨城7万平TOD项目土地被收储，被收储土地经过调规后（商改住）仍将上市出让；3）津投城开收到东丽区土整中心支付的补偿金额1.18亿元；③展望：中央经济工作会议等重要会议再即，土储专项债回收闲置用地或在规模与范围上再获大力支持（2018年土储专项债发行规模为4830亿元，2019年为6162亿元，后续规模有望在此基础上提升），同时闲置用地被回收后可经过调规后再度出让（提高容积率、商改住等），资金更易平衡，可行性较高，后续“退地”相关动作有望加速落地，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。
　　股票市场与信用债：A股与港股跑赢/跑输大盘
　　本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-0.83%和-2.58%，分别跑赢大盘1.77pct/跑输大盘1.56pct。本周地产信用债发行119.73亿元，净融资额66.85亿元。截至2024年11月22日，地产信用债累计发行3607.35亿元，同比下降19.39%，净融资额-288.34亿元，去年同期为206.14亿元。
　　REITs市场：本周REITs指数涨幅为-0.38%
　　本周REITs指数涨跌幅为-0.38%。本周产权型REITs指数收于106.31点,涨跌幅为-0.59%;本周特许经营权型REITs指数收于109.98点,涨跌幅为0.12%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.96pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华泰江苏交控REIT，涨跌幅为2.41%。本周REITs成交额为20.43亿元，环比-1.42%。本周REITs换手率为0.85%，环比+0.06pcts。
　　楼市成交：新房成交四周同比下降，二手房成交四周同比上升
　　新房端，45城商品房年初至今累计成交面积同比-30.39%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别-17.03%、-32.80%、-38.60%；二手房端，14城二手房年初至今累计成交面积同比-2.26%。
　　投资建议：土储专项债时隔5年再度重启，24年下半年来越秀、华侨城等房企“退地”已成功落地。中央经济工作会议等重要会议再即，土储专项债回收闲置用地或在规模与范围上再获大力支持，同时闲置用地被回收后可经过调规后再度出让（提高容积率、商转住等），资金更易平衡，可行性较高，后续“退地”相关动作有望加速落地，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、贝壳-W、金地集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。