本文尝试回答以下5个问题：（1）次贷危机前后（2006-2012）美国房价变化的进程有什么特点，新房和二手房价格变化趋势有何异同？（2）为何2009-2012新房与二手房价格变化趋势存在明显背离，需求端和供给端各有什么影响？（3）美国何时开始全面救市，什么因素触发了政策的出台，采取了哪些措施，如何进行评价？（4）美国头部房企股价是如何表现的，为何多数房地产股会领先二手房价格三年于2009年初见底？2009年后房地产板块超额收益表现如何？（5）为什么不同房企股价表现出现分化，甚至少数股票在2009年后还会创新低？
　　Q1：次贷危机前后美国房价变化特点？新房和二手房价格变化趋势有何异同？
　　（1）全局：2006年中-2012年初，美国房价指数累计跌幅27%，由“三年加速下跌+三年波动下行”构成，前后不同；（2）结构：二手房价2012年初见底，新房价格则早三年于2009年初筑底，2009-2012期间新房、二手房价格背离。
　　Q2：为何2009-2012新房与二手房价格变化趋势存在明显背离？
　　（1）需求端：a.全局：总购房需求于2009年初基本企稳，领先收入三年，净租金回报率与房贷利率之差由负转正或是重要影响因素；b.2009-2012三年间，新房市场量缩价升，二手房量升价跌，需求变化难以解释二者价格趋势及背离。
　　（2）供给端：a.新房：较低的库存及主体信用修复促使新房价格于2009年初便筑底回升；b.二手房：2009-2012全美失业率高企叠加to C救助政策效果有限，抛售和法拍房供给明显增加，二手房库存难以压降，因此二手房在2009-2012需求企稳的情况下仍呈现价格下跌。供应端或主导该阶段价格变化及差异。
　　Q3：美国何时开始全面救市，什么因素触发了政策的出台，如何进行评价？
　　2008秋美国开始集中救市，购房的杠杆水平或倒逼救助时间表。回看2009年初C端救助政策出台较晚且救助范围较窄，使得高失业率传导至高违约率，致供给难降。在后来2020年疫情期间吸取该教训，阻断了失业率向违约率的传导。
　　Q4：2006-2012期间美国头部房企股价表现如何，为何多数房地产股会领先二手房价格三年于2009年初见底？2009年后房地产板块超额收益表现如何？
　　典型房企股价早于房价指数三年于2009年初筑底反弹，或受益于信用预期修复和新房价格企稳；2009上半年超额收益明显，2009-2012期间每轮大幅回调后又出现超额收益但逐次收窄，期间股价和PB都没有回到前低。随2012年二手房价进入右侧上行，股价再现持续超额收益。少数公司在2009年后继续创新低。
　　Q5：为什么少数地产股在2009年后还会创新低？
　　或受拿地方式、投资并购节奏、资产质量、资产处置空间等因素影响，尤其在周期不明朗阶段进行并购或对股价见底时点形成拖累。
　　风险提示：单个样本与总量情况或存在偏离、对资产价格变化的归因或存在局限性、第三方数据或存在统计偏差等。