核心观点
　　新房：7月40城新房成交面积环比-25.7%，同比-9.3%，同比降幅较上月收窄了8.2pct。7月因年中冲刺季已过，房企推盘力度减弱，叠加高温天气，新房成交环比下滑；同比降幅收窄主要是因为LPR下调+“517”地产政策的支持下，市场活跃度持续边际改善，短期部分核心城市市场出现好转。1-7月40城累计同比-35.5%。
　　7月各城市能级新房成交环比均下降，同比降幅均收窄，其中一、二线城市同环比降幅小于低能级城市。1）一线城市：7月新房成交面积环比-13.6%，同比-11.4%，同比降幅较上月收窄了4.6pct；1-7月累计同比-29.4%。7月北京新房成交面积在高基数的情况下，环比基本持平，上海、深圳环比出现个位数下滑，北京、上海、深圳同比降幅均收窄；广州环比-29%，但同比保持6%的正增长。2）二线城市：7月新房成交面积环比-25.1%，同比-5.5%，同比降幅较上月收窄了10.1pct；1-7月累计同比-38.2%。我们跟踪的所有二线城市环比均下降，其中武汉、青岛、福州、南京新房成交面积同比出现正增长。3）三四线城市：7月新房成交面积环比-36.5%，同比-15.1%，同比降幅较上月收窄了8.1pct；1-7月累计同比-35.8%。三四线城市分化显著，江门、泰安新房成交同环比均正增长，惠州环比正增长，韶关、佛山、温州、扬州同比正增长，其余城市同环比均下跌。
　　二手房：7月二手房成交同环比均延续增长态势，7月18城二手房成交面积环比+6.9%，同比+41.4%，同比增速较上月提升了23.9pct，二手房市场持续改善，一方面是由于信贷政策放松以及住房“以旧换新”政策共同发力起到了一定带动效果，另一方面，二手房业主的持续降价一定程度上促进需求释放。1-7月18城累计二手房成交面积同比-4.5%，降幅小于新房，主要原因在于二手房因业主降价（二手房房价下降幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。从各城市能级来看，一、二线城市同环比增速均为正，三四线城市二手房市场承压。7月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速5.4%、8.6%、3.3%，同比增速64.9%、49.8%、-6.5%，一线城市同比增速较上月提升29.9pct，连续4个月同比正增长，二线城市同比增速较上月提升28.1pct，三四线城市同比降幅较上月收窄16.2pct。一、二、三四线城市1-7月累计同比增速分别为3.8%、-4.5%、-18.3%。
　　预判8月，我们认为，受高温天气、供给较弱、利好政策提振效应边际递减等因素影响，8月整体新房成交预期延续低位波动，同比降幅可能扩大。二手房市场成交动能或略有放缓，但受刚需购房客群基数较大、政策支持力度较大、业主主动降价等因素影响，市场韧性预计仍将好于新房，我们预计8月二手房环比成交规模会有所下降，同比预计仍正增长。
　　库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期环比有所下降。截至7月末，我们跟踪的12城新房库存面积1.22亿平，环比下降0.8%，同比下降3.1%；去化周期为20.3个月，环比减少0.1个月，同比提升7.3个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-1.1%、-0.5%、0.2%，同比增速分别为0.2%、-8.4%、-3.2%。一、二、三四线城市去化周期分别为20.8、17.3、61.6月，一、三四线城市环比分别下降0.2、2.6个月，二线城市环比基本持平，一、二、三四线城市同比分别提升6.7、6.8、30.1个月。具体来看，7月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12个月内。
　　重点城市开盘去化率环比下降2个百分点至27%。7月因年中冲刺节点过后，房企推盘积极性稳步回落，根据克而瑞，重点城市7月平均开盘去化率为27%，环比下降2个百分点，同比下降4个百分点；和一季度相比提升6个百分点，去化率仍处于低位波动。分城市来看，1）成都、西安去化率稳中有增，成都7月去化率达79%；2）北京、广州、深圳去化率环比持平或增长，市场延续企稳态势；3）上海、杭州7月去化率出现大幅回落，一方面源于新盘品质有所下降，另一方面，新政持续效应减弱，居民购房积极性有所回落；4）多数城市去化率延续低位，例如武汉、合肥，厦门等，即便去化率持增仍不足3成，整体市场认购积极性较低，暂无明显升温迹象。
　　土地市场：7月土地成交规模延续低位；溢价率环比虽然提升，但城市间热度持续分化。7月全国（300城）成交土地建面环比-2.1%，同比+8.8%，同比由负转正。从市场热度来看，7月全国成交楼面均价1040元/平，环比-10.5%，同比-28.1%；平均土地溢价率4.4%，环比+1.4pct，同比-0.2pct。溢价率环比虽然提升，但城市间热度持续分化，如上海和苏州，在土地质量提升以及政策利好因素的影响下，上海杨浦2幅地溢价率均超过15%，土拍热度明显提升；而苏州3宗地均底价或超低溢价成交，市场持续低温。1-7月全国成交土地规划总建面同比-16.3%，成交总价同比-29.6%，平均溢价率3.6%，同比-0.7pct。
　　房企：1）销售：百强房企7月单月全口径销售同比降幅扩大，累计降幅收窄。百强房企7月单月全口径销售额同比-20.2%（前值：-18.0%）。百强房企1-7月全口径销售额同比-39.7%