行业调整期，凸显核心城市禀赋价值
　　截至7月12日，38家主要A股房企中25家房企已发布中报预告或业绩快报，2024H1出现普遍性亏损的现象，原因在于2022年以来的行业量价下行对房企业绩的影响开始显现。行业仍处于筑底进程，我们认为这一因素在全年都会对整体业绩释放形成阻力。但近期一线城市的二手房成交量价企稳回暖有望推动市场信心修复。我们看好核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企。重点推荐：1）A股开发：城投控股、城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云。
　　中报亏损房企比例创新高，公众企业面临挑战
　　截至7月12日，披露中报业绩预期的25家房企中，20家房企出现亏损，5家实现盈利，即出现亏损的房企家数占主要房企比例达51%，再次创下主要房企中报亏损比例的新高（2017年以来）。整体而言，已公告房企归母净利同比降幅区间为142%-164%。以企业属性的维度，公众企业和国企整体由盈转亏，公众企业亏损最高，占比约达85%，国企亏损占比12%。民企去年中报已经出现亏损，今年亏损同比有所收窄。5家实现盈利的公司分别为保利发展、绿地控股、天健集团、浦东金桥以及南国置业，除南国置业扭亏为盈，其他公司业绩同比均有所下降，整体跌幅为51%-52%。
　　行业量价下行是业绩变化的主要原因
　　2022年以来房地产行业量价下行，导致今年结算业绩的进一步下滑，是业绩变化的主要原因。25家房企中，16家房企解释为结算规模收缩，13家提及毛利率下降，8家表示计提减值准备也是造成亏损的主要原因之一。除此之外，还有的影响因素包括非主业投资收益下降、费用化利息增加、基数效应等。龙头企业中，金地集团亏损的主因在于结算量、利润率下行以及计提减值，万科除上述原因之外，还包括非主业投资收益下降以及资产处置产生的亏损，保利发展则是因毛利率下滑和结算权益比例下降导致业绩同比下降。
　　行业整体仍处于筑底进程，凸显出核心城市禀赋的价值
　　整体而言，从中报业绩预披露的情况来看，行业整体业绩进一步下探，市场对企业业绩的挑战从民企延伸至国企，从中型房企延伸至龙头房企。而行业目前仍在筑底进程中。6月54城新房同比下降20.6%，其中一/二/三线城市同比分别为13.1%/24.3%/19.0%。我们认为在筑底进程中，房企整体业绩在年内较难看到拐点。但值得注意的是，一线城市二手房的成交量自3月以来站上荣枯线，北上二手房价在6月出现止跌信号，我们认为高能级区域市场有望率先迎来正向的量价循环，专注于核心区域的禀赋型房企则能够更大程度地受益于这些城市的先行复苏。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。