周度观点
　　行业仍在寻找新均衡，今年以来下行压力加大，政策天花板也相应打开；虽然趋势性反转还需时间，但行业量的急跌阶段正在过去，Q2开始跌幅将逐步收敛，房价进一步下跌空间也相对收敛，基本面软着陆的概率明显提高，驱动地产股估值修复。此前市场隐含的预期过于悲观，对应地产股底部区间，未来方向不必悲观，只是节奏还需观察现实的改善进展。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头和优质代建龙头。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数-1.23%，相对沪深300的超额收益为-0.32%，行业排名相对靠后（24/32）；年初至今长江房地产指数-11.64%，相对沪深300的超额收益为-14.86%，行业排名略靠后（22/32）。房地产行业仍在调整中，尽管常规政策已较为宽松，需求的趋势性改善仍需时日，本周房地产板块表现继续回调，开发类标的普遍下跌，物管类和收租类有涨有跌。
　　政策：保障房再贷款及存量房去化等相关政策可期；各地继续出台促进购房消费相关政策。
　　中央：央行召开保障性住房再贷款工作推进会，按照“政府指导、市场化运作”思路，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。地方：广东搭建促进商品房流通平台，开展粤团购、以旧换新全国免佣、先租后售、大宗交易对接等4项行动。杭州优化调整居住证积分管理指标体系，“在本市市区自购产权住房且实际居住”指标标准分值由30分→80分。西安全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按“认房不认贷”享受首套房首付比和按揭利率优惠；不再审查购房者资格条件；试行二手房“以旧换新”，支持政府收购二手房等。
　　销售：端午错位影响备案数据，样本城市二手表现仍好于新房。
　　端午错位影响备案，二手表现仍好于新房。备案口径，本周40城新房成交面积四周滚动同比34.5%（若剔除端午假期影响，当周同比-28.8%，降幅较上周收窄2.8pct），年初至今累计同比-40.9%；20城二手成交面积四周滚动同比-2.1%（若剔除端午假期影响，当周同比+7.1%，增幅较上周扩大0.2pct），年初至今累计同比-14.8%；截至6月15日，40城新房成交面积当月同比-35.3%，20城二手成交面积当月同比-2.3%，12城新房及二手成交面积当月同比-21.1%。
　　当周热点：当前的核心矛盾是理解未来的关键
　　周期的本质是轮回，市场规律不可逆，政策目标也是内生的，理解当前行业的核心矛盾是展望未来的关键。1）官方在去年中政治局会议明确表态，行业供求关系已发生重大变化，真正的拐点可能更早，全国和大城市租金在2018年底开始就脱离CPI不再上涨。2）需求中枢下台阶，2011-2015年间，中长期因子逐步见顶，80后的刚需峰值大致在2015-2016年，可能也基本对应需求中枢的历史顶部区间。3）大城市的房价相对偏高，一方面是偏低的租售比，另一方面是2014年后大城市房价相对全国的显著超涨，尤其在去金融属性后，居民住房购买力相对不足。4）地产与经济之间因果关系的重塑，之前地产是因，经济是果，但当前发展阶段已经转变，经济是因，地产是果，尤其是居民就业和收入预期。这几个核心矛盾自然会约束解题思路，刺激需求和房价显然不是中长期最优解，控制供给、消化存量、居民减负可能是更合意的选择。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。