核心观点：
　　房企销售：市场底部波动，房企表现不佳。根据克而瑞数据，24年4月百强房企实现销售金额3401亿元，同比下降30.4%，降幅环比上月扩大4.6pct；重点跟踪房企实现销售金额2370亿元，同比23年下降44.1%，降幅环比上月收窄1.1pct，4月市场持续探底，重点跟踪房企销售韧性表现优于整体，连续2月降幅收窄。根据公司销售公告及克而瑞数据，除去因出险而同比基数异常的融创之外，其余房企销售均呈现同比下滑趋势，其中金科、绿地仅同比下降3.9%、11.6%，保利、绿城、时代中国降幅在30%以内，表现相对稳定。
　　房企拿地：仅强信用拿地，利润空间环比持平。24年4月44家样本房企中共7家房企参与拿地，合计拿地规模419亿元，同比下降67%，占600城商住成交额32%，处于历史中间分位，春节后房企销售持续低位，4月仅强信用强投资房企参与拿地。4月建发、滨江、龙湖为拿地规模及拿地力度前三。从房企投资分布来看，24M1-4房企一线拿地占比略有下降，二线则明显提升；大部分房企布局重点仍为东部核心一二线城市，滨江、越秀、华发年内仅于东部核心城市拿地，而万科、中海、金茂则选择避开竞争于西部二线城市补充土储。24年4月，12家主流房企拿地利润率较上月持平为23%。
　　房企融资：融资规模回落，信用债成本创新低。24年4月，根据公司融资公告及wind数据，全口径房企实现整体融资（开发贷、债券及信托融资）1497亿元，环比下降26%，同比下降19%。据wind数据统计，全口径房企2024年4月信用债、海外债净流出为675亿元，发行到期比为0.41x，其中信用债为0.54x，海外债为0.06x，房企海外债渠道仍未恢复。4月房企境内债券平均融资成本为2.93%，环比下降14bp，创历史新低；信托融资成本为6.79%，环比增长6pct。
　　房企估值及投资建议：板块估值回升，优质民企领先修复。近一个月以来（2024年4月23日至2024年5月23日），沪深市场及港股市场房地产板块表现回升。A股方面，申万房地产板块当月绝对收益+25.9%，相对收益+22.0%。H股方面，恒生地产类指数当月绝对收益+16.9%，相对收益为+4.8%。4月末政治局会议中重提“去库存”，5月17日央行也连续抛出降低首付比例、取消商贷下限、提供专项再贷款等重磅政策，对于降低市场库存、改善供需关系、提振购房者信心具有正向意义。随着后续地产行情将进入第二阶段（预期落地到量价齐升阶段），建议关注板块及优质房企价值重估弹性及投资机会。
　　风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等。