取消房贷利率下限始落地，有望加速基本面筑底修复
　　5月21日，武汉、长沙、合肥率先落地降低首付比例与取消房贷利率下限。首付比例方面，三城均将首套/二套房首付比例调降5%至15%/25%，利率方面，武汉将首套/二套商贷房贷利率调降至3.25%/3.35%，较4月现行的房贷利率分别下降30/80BP；长沙首套/二套商贷房贷利率分别下降10/20BP至3.65%/3.95%；合肥首套/二套商贷房贷利率分别下降30/70BP均至3.45%。首付比例下降将降低购房门槛，同时房贷利率调降落地将切实减轻居民购房压力，刚需与改善购房需求有望进一步释放，助力市场企稳。我们看好在核心城市拥有更多资源以及运营稳健的优质房企与物管公司。
　　调降力度：逐步改善购买首套房/二套房月供压力
　　如何理解三城市的房贷利率调降幅度？我们用月供降幅来评估利率调降的力度。首先以三城市中调降力度最大的武汉为例，购房人在利率调整前后购买首套房/二套房的月供降幅约3.7%/9.3%。而长沙首套房/二套房利率调整前后月供降幅为1.2%/2.4%；合肥首套房/二套房利率调整前后月供降幅为3.6%/8.2%。
　　后续空间：重点城市首套/二套房贷利率最高还有70/115BP调整空间
　　根据贝壳4月房贷利率数据，同时考虑武汉、长沙、合肥21日进行调整，目前仅一线城市首套房贷利率高于3.75%，仅8城二套房贷利率高于4.15%。核心50城中，37个城市首套房贷利率已经突破原下限（3.75%），9个城市处于3.75%水平，仅4个一线城市主流房贷利率未触及原下限（北/上广深分别为3.95%/3.85%）。在已经突破利率下限的城市中，目前最低已经达到3.25%（常州、武汉），较下限突破50BP。二套房方面，21日三城率先打破下限，其中武汉现已是50城最低，为3.35%，39个城市仍位于原下限（4.15%），仅北/广深、南京、成都、苏州、福州、无锡8个城市主流房贷利率高于4.15%，分别为4.50%/4.25%。如果其他城市参照武汉的调整水平（首套/二套3.25%/3.35%），首套/二套最高仍还有70/115BP的调整空间。
　　效果预判：二套房贷利率均向首套房靠拢，利好刚需更利好改善需求释放
　　激发改善需求的政策指引下，二套房降幅空间更大。由于过去首套房与二套房利率下限存在40BP的差距，有城市甚至达到90BP，改善需求购房成本相对高，不利于需求释放，而此次三城落地的效果来看，首套/二套房贷利率差均有所收敛，武汉、长沙、合肥首套二套利率差分别将至10/30/0BP，参考目前50城贷款利率最低水平，重点城市新房贷款利率的最高下调空间达70bp，二套房最高可达115bp，调降空间更足，对购房需求的激发效用更大。房贷利率调整更具广泛影响力以及需求敏感度，作为房价筑底的引路人，我们看好该政策托底市场的有效性。
　　投资建议
　　重点推荐：1）A股开发：招商蛇口、城建发展、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务。
　　风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。