核心观点
　　事件：2024年5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作；在商品房库存较多城市，地方政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房，继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。
　　在切实做好保交房工作配套政策中，央行从资金来源、杠杆比例、贷款利率等四个方面给予了优化政策：一是资金来源方面，央行拟设立保障性住房再贷款3000亿元，作为新创设的结构性货币政策工具，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行，激励这21家全国性银行机构向城市政府选定的地方国有企业（该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间）发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元发布。二是杠杆比例：除结构性货币政策工具提供低成本政策资金收购保障房外，央行还调降了个人住房贷款首付比例，其中，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%；取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限；三是调降房贷利率水平，实现房贷利率市场化，其中，下调个人住房公积金贷款利率25BP，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。四是按照因城施策原则，各省市辖区可以根据各自房地产市场形势，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平以及首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。此外，对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持；对于收购已经建成的商品房，享受保障性住房税收优惠政策。
　　投资建议
　　我们认为地产新政可实现多重目标：一是加快商品房去库存。地方国有企业市场化参与收购已建成未出售商品房，可以推动商品房市场去库存；二是有助于加快我国保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足工薪收入群体的住房需求；三是助力保交楼。房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善当前房企的资金状况；四是有助于稳定市场预期。地产新政后我们预计债市短期有调整压力，大幅调整后仍是配置机会。
　　风险提示
　　地缘政治风险；政策不及预期；流动性波动超预期；市场波动超预期。