我们预计房地产行业的反弹可能会持续更长时间。随着超预期的利好政策不断出台，我们预计看涨情绪将持续较长时间。自4月底中央政治局会议提出加快消化存量房产和优化增量住房以来，内房板块（港股）已反弹17.6%。我们认为对于地产板块的积极变化有以下三个方面：1）政府加大住房去库存力度，行业出清速度将加快；2）短期内，可能会有更多开发商债务重组成功；3）需求端政策出台超市场预期。
　　政府去库存方面，郑州为其他城市树立了一个很好的模式。随着“以旧换新”在更多城市施行，我们认为郑州模式，即由地方国企直接收购存量房，对市场的影响力较大。我们认为，这种方式更加市场化，有助于刺激真正的住房需求。随后，合肥、南京等地也公布了类似政策，鼓励地方国企收购现有存量房。2024年5月15日，杭州市临安区政府宣布收购区内商品住房用作保障房。我们认为，政府更强的去库存力度将为行业带来两个积极影响：1）供需以更快的速度达到平衡；2）出险房企可以从破产估值中获得价值重估。
　　杭州放宽落户政策，带来了更多需求端的向上惊喜。我们一直认为，需求端政策的放松应是渐进、长期的。近期，杭州市优化了新购房者的落户政策，加速了市场对一线城市，尤其是北京、上海落地类似政策的预期。我们认为，市场已充分预期北京、上海将逐步取消购房限制。然而，在北京、上海，购房并不等于落户。因此，我们认为一线城市的需求端放松政策，可能会比市场预期来得更快、更深远。另外，最近还有一个值得注意的政策变化是佛山实施分期缴纳土地出让价款。我们认为，未来分期缴纳土地成本，应能极大缓解开发商的流动性压力。总的来说，我们认为近期的房地产政策超出了市场预期。
　　在优质公司中，我们推荐招商蛇口（001979 SZ）和保利发展（600048 SH）。同时，我们推荐拥有产业园业务的中新集团（601512 SH），在有利的产业政策作用下，其增长前景较好。此外，从困境反转的可能性出发，我们认为旭辉控股集团（00884 HK）和融创中国（01918 HK）有可能是受益者。
　　风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。