事件
　　5月17日，地产政策利好密集释放，主要亮点有：
　　1）保交楼会议明确支持存量房收储。全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，除做好保交楼和推进三大工程以外，会议还提出“地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。
　　2）央行设立3000亿元保障型住房再贷款。
　　3）央行推出“房贷利率+首付比例+公积金贷款”放松组合拳。央行宣布取消全国层面首套房和二套房贷利率下限、首套/二套房首付下限降至15%/25%、下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。
　　我们对此点评如下：
　　以旧换新+存量房收储“双管齐下”去库存
　　4月政治局会议以来，地产政策“去库存”思路凸显，各地“以旧换新”推进加速。据我们不完全统计，4月末以来新增或加码“以旧换新”的城市超过15个，包括上海、无锡、郑州、武汉、大连、合肥、广州花都区等。从试点情况看，一线强二线仍以中介市场化交易和购房补贴为主，明确由城投平台下场收购旧房的城市仍较少。
　　保交楼会议提出存量房收储，形式上并非全新工具，但政策空间可期。存量房回收改造本身就是保障房筹集的途径之一，有利于分担地方政府新建保障房的压力。在中央层面，十四五规划提到“探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房”。2021年7月国务院《关于加快保障性租赁住房的意见》提出可“采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给”。地方层面，青岛、遂宁、鄂州等地都曾出台文件支持存量商品房回购改造为保租房，近期南京、岳阳、杭州临安在政策文件中也有涉及存量房收储的表述。此次保交楼会议明确鼓励存量房收储，政策目的从侧重于“筹集保障房”转向“去库存”，回购对象集中于存量商品房，且央行新增3000亿元保障性住房再贷款提供资金支持，后续若配套工具加码，存量房收储规模有望进一步扩大。
　　存量房收储与以旧换新有何区别？存量房收储和以旧换新都是去库存的手段，两者差异在于：
　　1）收购对象上，存量房收储一般是面向企业批量回收，以旧换新主要是向购房者点对点分散收购。
　　2）收购价格上，从试点情况看，以旧换新收购价多以评估价为基础，与市场价存在差异，部分城市对评估价再打10%-20%的折扣。以旧换新收购总价存在上限，一般为新房合同总价的60%-80%。若为存量房收储模式，收购方与开发商议价，考虑到批量收购+楼盘去化难+开发商资金回笼需求+保障房“保本微利”原则，收储的折扣力度可能比以旧换新更大。
　　3）操作上，以旧换新的旧房房源分散，标准化程度较低，房屋勘验、评估、议价或需“一房一议”，收储模式更便于保租房集中改造、运营、管理。
　　4）需求端拉动上，以旧换新有利于加快一二手房联动，购房者补差价还会产生新增房贷需求，而存量房收储的乘数效应相对偏弱。
　　新增去库存工具：3000亿保障房再贷款
　　增量资金是去库存扩围和项目收益平衡的关键，可能的资金来源为“平台自筹+政策行专项贷款+商业银行贷款支持+中央地方财政补贴”。考虑到地方财政承压+住宅租金回报率较低的现实，中央层面低成本增量资金的注入具有必要性。根据国务院政策例行吹风会上央行的表述，央行将创设3000亿元保障性住房再贷款支持去库存，要点如下：
　　1）贷款要素：利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。央行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
　　2）收购房源：房地产企业已建成未出售的商品房，按保障房建设要求把握户型和面积标准。
　　3）收购对象：对不同所有制房地产企业一视同仁。
　　4）收购主体：地方政府指定的地方国企，该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。
　　5）操作思路：政府主导、市场化运作，赋予地方灵活性，地方政府自主决定、房企与收购主体自愿参与、银行自主决策。
　　央行曾在2023年1月设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，根据2024年一季度货币政策执行报告，截至3月末，租赁住房贷款支持计划余额为20亿元。根据央行在吹风会上的表述，后续租赁住房贷款支持计划将并入保障性住房再贷款政策中管理。保障房再贷款支持计划的设立，有利于畅通商品房去库存-保障房增供给-房企资金回笼的链条，提升商业银行参与积极性，减轻地方财政资金压力。后续关注再贷款发放进度、规模能否扩容、是否有财政补贴进一步降低融资成本、地方申请和落地情况等。
　　“房贷下限取消+首付比例下降+公