本期投资提示：
　　杭州项目选址高周转物流集聚区，贵州高标仓项目具有区域稀缺性。本基金的基础设施项目为杭州一期项目和贵州项目，项目建设内容均为高标准仓库及配套。杭州一期项目选址于杭州市钱塘区，位于大江东产业集聚区的国家级物流枢纽“江东物流园”，周边形成“四港联动”的交通格局，通达性良好。钱塘区拥有杭州经济技术开发区等3块国家级挂牌区域，也是杭州高标仓项目的集聚区域，占市内高标仓项目总量市场存量的50%。区域内产业聚集度高，仓配物流资源丰富，是规模型企业落地分拨中心或快递集散点优选地点。贵州项目是区域内单体面积最大、地块最规整的稀缺高标仓项目，选址于贵阳龙里县，是省内物流重要枢纽之一，也是省内高标仓储的主要集聚地之一。其中龙里县最为集中，高标仓存量占整体市场存量的33%。周边优质路网和地质条件使得贵州项目成为快递快运龙头入驻贵州、建设区域分发中心（RDC）的首选。
　　出租率预期稳定在90%左右、租金价格处周边竞品区间上段，租户集中度较低。2020-2022年以及2023年1-9月，本项目净利润分别为2,888/3,477/3,417/2,475万元，毛利率、ROE均高于可比REITs平均水平，净利率具有优势。报告期本项目整体出租率自99%逐年降低至91%，整体低于可比平均水平，2023年-2026年预期出租率分别为87%、90%、89%、91%，将稳定维持在90%上下。租金方面，杭州一期项目、贵州项目租金均处于周边竞品租金区间上段，主要系园区区位、交通优势显著。租户集中度较低，前五大租户占比仅46.79%，明显低于可比REITs的均值（79.03%），前十大租户占比74.41%，而可比REITs平均水平为92.78%。
　　本基金2024年预测净现金流分派率为4.71%，高于可比均值。根据招募说明书预测，华夏深国际仓储物流REIT 2024年和2025年可供分配金额分别为7168万元、7308万元。假设均100%分派，以招募说明书披露的假定预计募资15.22亿元计算，该基金2024年和2025年的预测净现金流分派率分别为4.71%和4.80%，其中2024年预测值略高于3只可比公募REITs的静态年化均值4.56%。
　　折现率与资产估值增值率合理谨慎。根据戴德梁行评估报告，本次评估杭州一期项目折现率为8%，贵州项目折现率为8.75%，与可比REITs接近，本基金的折现率合理谨慎。从资产评估增值率来看，本基金平均为62.91%，仅高于嘉实京东仓储基础设施REIT的57%，远低于中金普洛斯REIT的增值率353%。本项目收益法估值测算整体合理谨慎。
　　初步测算P/NAV高于可比REITs平均水平。截至2023年9月30日，计算得本基金NAV公允参考值为1.8574元。如果以发行份额6亿份和招募说明书披露的假定预计募资15.22亿元计算，则发行价格为2.5374元，对应P/NAV估值为1.37倍，高于3只可比REITs P/NAV最新估值。3只可比REITs首发估值（募集资金规模）相较评估价值增值率为7.92%~12.27%，平均为9.78%。若以可比REITs评估增值率来计算，则本基金首发募资规模区间为16.33~16.99亿元，均值为16.61亿元。
　　风险提示：需警惕基础设施项目收入来源单一；投资于仓储物流的一般性运营风险；基础设施项目经营风险，包括租户相对集中风险、区域仓储物流市场竞争风险等。