本期投资提示：
　　背靠黄埔区与广州开发区，高新技术企业汇聚。本基金的基础设施项目为创新基地、创新大厦园区和创意大厦园区，项目均位于广州科学城核心成熟区，处在广州第三中轴“科技创新轴”上，毗邻天河区，是广州市东部发展战略的中心区域，区位优势明显。广州科学城高新技术企业汇聚，入驻产业覆盖新一代信息技术、人工智能、生物医药等五大前沿领域。广州市黄埔区科研实力突出，高新技术企业云集。2020-2022年黄埔区R&D经费投入连续三年排名全市第一；2023年，黄埔区拥有高新技术企业占全市比重21.6%，居全市第一。2023年，广州经济技术开发区综合发展水平位列全国第二，仅次于苏州工业园区，连续八年位居前三。
　　出租率预期稳步提升、续签率升至高位，租户集中度较低。2021-2023年本项目净利润分别为0.91/0.38/2.02亿元，受投资性房地产的计量模式变更影响，整体利润水平波动性较大，毛利率、净利率、ROE均大幅高于可比REITs平均水平。2021年分项目出租率皆超9成，2022年、2023年出租率均达到80%以上，评估机构预期创新基地、创新大厦园区、创意大厦园区的2024年、2025年的出租率分别均为87%、86%、86%；自2026年起，随着租约集中到期量的减少，出租率预计将逐步回升。2021-2023年整体续签率均在80%以上，2023年续签率达到86.34%。租户集中度较低，前五大租户占比仅12.25%，明显低于同类REITs的均值（32.45%），前十大租户占比不足2成，不到同类REITs平均水平的一半。
　　预测本基金2024年净现金流分派率高于可比均值。根据招募说明书预测，易方达广开产业园REIT 2024年和2025年可供分配金额分别为9782万元、9806万元。假设均100%分派，以招募说明书披露的假定预计募资20.59亿元计算，该基金2024年和2025年的预测净现金流分派率分别为4.75%和4.76%。其中2024年预测值高于可比已上市公募REITs的静态年化均值4.08%。
　　资产估值增值率仅1.32%，远低于可比。根据戴德梁行评估报告，本次评估测算采用6.50%的折现率，收益法估值为201,700万元，较账面价值199,076万元增值率为1.32%。与9只已上市的园区基础设施REITs对比来看，本基金估值折现率与可比均值的6.53%接近，但资产评估增值率远低于可比均值148%以及最小值24%。本基金收益法估值测算偏谨慎。
　　初步测算P/NAV估值略高于已上市可比REITs最新均值。截至2023年12月31日，计算得本基金NAV公允参考值为2.5152元。如果以发行份额8亿份和招募说明书披露的假定预计募资20.59亿元计算，则发行价格为2.5738元，对应P/NAV估值为1.02倍，介于已上市园区基础设施REITs P/NAV估值区间内，略高于后者均值0.92倍。9只已上市园区基础设施REITs首发估值（募集资金规模）相较评估价值增值率为-17.76%~12.88%，平均为1.95%。假设本基金首发估值溢价率位于该区间，则对应首发募资规模区间为16.59~22.77亿元，若以9只可比溢价率1.95%计算，得到本基金预计首发募资规模为20.56亿元。
　　风险提示：本项目与周边可比产业园的行业竞争风险，基础设施项目运营风险，基础设施项目经营风险，现金流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险等。