新房成交面积环比由负转正，同比降幅缩小；二手房成交面积环比降幅缩小，同比降幅扩大；土地市场环比量价齐升，溢价率同环比下降。
　　核心观点
　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅缩小。40个城市新房成交面积为256.6万平方米，环比上升13.3%，同比下降42.2%，同比降幅较上周收窄了3.4个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为31.3%、13.5%、-1.9%，同比增速分别为-32.6%、-46.3%、-45.5%，一、二线城市同比降幅较上周分别收窄了8.9、2.3个百分点，三线城市同比降幅较上周扩大了1.4个百分点
　　二手房成交面积环比降幅缩小，同比降幅扩大。18个城市成交面积为203.7万平方米，环比下降2.6%，同比下降21.0%，同比降幅较上周扩大了8.1个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-6.8%、1.5%、-10.2%，同比增速分别为-17.4%、-19.6%、-30.8%，同比降幅较上周分别扩大了12.0、4.8、11.4个百分点。
　　新房库存面积同比下降，环比上升；去化周期同比上升，环比下降。12个城市新房库存面积为9925万平方米，环比增速为0.3%，同比增速为-2.2%。去化周期为25.1个月，环比下降0.2个月，同比提升13.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为25.2、22.5、74.4个月，一、三四线城市环比分别下降0.8、0.1个月，二线城市环比上升0.7个月，一、二、三四线城市同比分别提升11.8、13.4、47.8个月。
　　土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建筑面积为1225.3万平方米，环比上升40.8%，同比下跌65.4%；成交土地总价为462.0亿元，环比上升544.7%，同比下跌56.8%；楼面均价为3770元/平，环比上升357.7%，同比上升24.7%；土地溢价率为0.9%，环比下降3.5个百分点，同比下降3.5个百分点。
　　本周房企国内债券发行规模同比下降，环比上升。房地产行业国内债券总发行量为226.2亿元，同比下降26.9%（前值：-16.9%）。总偿还量为300.6亿元，同比下降22.4%（前值：-25.8%）；净融资额为-74.4亿元。
　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为3.1%，较上周上升6.0pct，房地产行业相对收益为1.9%，较上周上升6.7pct。房地产板块PE为11.73X，较上周上升1.37X。北上资金对有色金属、食品饮料、医药生物等加仓金额较大，分别为46.30、38.71、33.52亿元。对房地产的持股占比变化为-0.55%（上周为-0.56%），净买入10.96亿元（上周净买入1.16亿元）。
　　政策
　　1）深圳成为首个批量推出商品房“以旧换新”的一线城市。4月23日深圳房地产业协会与深圳房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，鼓励商品住房“以旧换新”，活动于5月1日开启，为期一年，参与的新房项目13个，中介公司21家，活动面向深圳市内所有计划出售二手房并购买新房的换房人，换房人通过联系相关企业报名参与。目前多城发布了“以旧换新”政策，模式有两大类：a）房企联合经纪公司对旧房优先推售；b）开发商或国资平台收购旧房，居民售房款用于购买指定新房项目。本次深圳推出的“以旧换新”属于第一种。3月深圳二手房成交量明显上升，日均成交量为127套，环比增长80%，4月（至27日）日均成交量为141套，环比再度增长11%。我们认为在“以旧换新”政策的推行下，二手房成交或将进一步修复，也有利于传导到新房市场。2）南京国企试点推动存量房“以旧换新”。为支持改善性购房需求，4月27日南京安居建设集团启动主城六区存量住房“以旧换新”试点，首批试点房源共2000套，试点期内（4月27日-12月31日）换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新房，置换总价不高于所购新房总价的80%。当前改善置换需求仍在，部分居民最大的痛点是旧房难卖，新房、二手房市场循环受阻，国企及时介入至关重要。3）成都全域取消限购。2023年9月26日，成都限购政策已经进行了大幅优化，限购范围仅缩小到5+2区域≤144㎡的户型。2024年4月28日起，成都5+2区域取消限购，自此成都全域限购取消。4）国开行发放配售型保障房建设贷款。国开行近日向山东省青岛市李沧区京口路保障性住房项目发放首笔贷款8.08亿元，专项用于青岛市首批2000套配售型保障性住房建设。国开行预计将持续优化金融资源配置，加大信贷投放力度，用好各项政策金融工具，精准支持配售型保障性住房建设，有力有序有效服务构建房地产发展新模式。
　　投资建议
　　近期地产板块关注度有所提升，当前地产板块逻辑是较强的政策预期主导的。但从基本面的角度来看，成交数据有所回落。根据我们跟踪的高频数据，4月第1-4周（截至4月26日）40城新房成交面积同比仍有42%的降幅，18城二手房成交面积同比仍然下降17%。3月以来对于“小阳春”过高的预期逐步修正，基本面承压下政策宽松预期进一步加强。我们认为，需要重点关注后续核心城市政策调整情况以及政治局会议地产相关表述。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。配置上看，当前估值较低、安全性较高、经营基本面较好的优质央国企价