事件：当前全国二手房成交增速也远高于新房。从长期来看，国内二手房成交占比不断提升，存量市场规模不断扩张。以房地产经纪业务为主业的公司我爱我家发布2023年年报和2024年一季报，2023年公司实现营业收入120.9亿元，同比增长3.6%；归母净利润-8.5亿元（2022年：-3.1亿元）。2024年一季度公司实现营业收入27.5亿元，同比下降12.6%；归母净利润0.25亿元，同比下降51.0%。
　　核心观点
　　我爱我家2023年全年亏损，2024年一季度营收保持稳健增长。2023年公司实现营收120.9亿元，同比增长3.6%；归母净利润-8.5亿元，较2022年亏损幅度有所增加（2022年：-3.1亿元），亏损幅度扩大主要是受到部分非经营性以及一次性因素的影响，这些因素对公司利润总额的影响约7亿元。1）计提资产及信用减值准备的影响：2023年公司计提资产减值损失3.2亿元、信用减值损失1.63亿元（2022年分别为23.9万元、3.04亿元）。具体而言，公司考虑对部分区域的市场定位和业务战略的调整，计提商誉资产减值损失约2.6亿元；考虑到市场环境的变化，计提我爱我家云数据有限公司商誉减值约0.5亿元；考虑到部分新房业务相关的应收账款账龄以及信用风险的变化，计提信用减值损失约1.3亿元。2）员工持股计划带来的影响：公司于2021年实施了员工持股计划，其中，在2023年确认的股份支付费用约为0.3亿元。3）政府补贴退回的影响：2023Q2我爱我家杭州公司退回部分政府补助资金，公司相应冲减其他收益。4）投资性房地产公允价值变动的影响：公司自持的部分物业投资性房地产公允价值变动损失约0.5亿元。5）品牌升级带来营销费用增加：2023年公司品牌进行了全面的焕新升级，本次品牌升级,公司投入的各项营销推广费用约1.5亿元，公司销售费用率同比提升了1.7个百分点至6.7%。2024Q1公司实现营收27.5亿元，同比下降12.6%；归母净利润0.25亿元，同比下降51.0%。2024Q1在去年同期高基数的背景下，核心城市二手房行业整体成交量和成交价均出现一定程度的下降，在行业整体承压情况下，公司持续加强运营管理，继续提升所在城市的市占率水平，普租和相寓业务均实现了稳健的增长，整体营收保持相对平稳；归母净利润虽然同比腰斩，但在行业低谷期仍然保持了稳健的盈利水平。
　　2023年我爱我家盈利能力明显改善。2023年公司毛利率9.47%，同比提升了0.8个百分点。其中经纪业务、新房业务毛利率分别为20.2%和12.6%，同比分别提高了3.4和0.1个百分点。2021年开始实施新租赁准则，按融资租赁方式计算的租金收益应计入其他收益中的资产处置收益科目，按照新租赁准则核算，2023年公司资管业务毛利率为-5.4%；若调整回该部分收益，资管业务的实际毛利率为13.3%，同比提高2.0个百分点。2024Q1公司毛利率为8.53%，同比下降6.0个百分点；归母净利润率0.92%，同比下降0.7个百分点。
　　我爱我家业务持续聚焦在国内一线和新一线核心城市，展业地区涵盖北京、上海、杭州、南京、苏州等15个城市。公司进一步精简了非核心城市运营效率较低的加盟业务，截至2023年末，国内运营门店总量约2853家，其中直营门店2323家，加盟门店530家，截至2024Q1末，公司国内运营门店总量约2794家，其中直营门店2284家，加盟门店510家，经纪人总数约3万余人，其中直营城市经纪人总数约2.8万人，相对于年初增加200人。2023年公司实现住房总交易金额（GTV）约为2843亿元，同比增加6.6%。2024Q1公司实现住房总交易金额（GTV）约为512亿元，同比下降41.8%，主要原因是：一方面，在去年高基数背景下，公司所在核心城市二手房买卖业务整体成交量出现下降；另一方面，公司所在城市房屋交易均价同比有不同程度下降。以上两个因素共同导致公司二手房买卖业务GTV出现下滑。
　　经纪业务：营收贡献度稳步提升，核心城市市占率持续提升。2023年我爱我家经纪业务实现收入40.9亿元，同比增加15.9%，占总营收的比重为33.9%，同比提升了3.6个百分点。公司经纪业务的增长一方面来自于存量房行业交易量的回暖，另一方面来自于公司在部分核心城市市占率的持续提升。2023年公司经纪业务实现GTV约2222亿元，同比增加10.2%。公司在核心城市持续深耕，上海市占率同比提高0.7个百分点，北京和杭州市占率稳定在头部。2024Q1上海市占率同比再度提升0.5个百分点，杭州市占率同比提升0.5个百分点。
　　新房业务：我爱我家将新房销售业务定位为机会与补充型业务，收入规模占比持续收缩。2023年公司新房业务实现收入11.1亿元，同比下降12.6%，占总收入的比重为9.2%，同比下降1.7个百分点；新房业务实现GTV约为453亿元，同比减少6.6%。目前，公司全部城市均已完成新房CBS2.0系统的覆盖上线，进一步加强了业务管控，提升运营效率和风控能力。公司在确保收入质量的前提下发展新房销售业务，重点发展与央企、国企等品牌开发商的合作，并加强业务回款管理。
　　资管业务：相寓品牌稳步向好。资产管理业务是公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务，该业务始于我爱我家自2001年从北京开始的“房