板块行情：（4月22日-4月26日）申万一级行业指数中，房地产指数上升3.1%，在31个一级行业板块中排名第8位。
　　政策要闻：中央层面：1）国务院：财政部副部长王东伟在国新办发布会上表示，财政部将统筹用好增发国债、地方政府专项债、中央预算内投资等政策工具，推动重点领域、重大项目建设。下一步将会同有关部门支持部分大中城市实施城市更新行动，开展地下管网更新改造。2）财政部、税务总局：近日发布“关于农村集体产权制度改革土地增值税政策的公告”。村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。地方层面：1）成都：全市范围内住房交易，不再审核购房资格。2）南京：拟放宽落户条件，合法稳定住所非户籍者可直接落户；南京安居建设集团有限责任公司将开展存量住房“以旧换新”试点活动，试点期间换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%，首批试点限额2000套。3）深圳：启动“换馨家”活动，如果旧房成功售出，开发企业和换房人将按约定继续完成新房交易手续，若旧房未能在约定期限内售出，开发企业和换房人则按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担任何违约责任。4）北京：离婚不满一年且名下无房，执行首套房贷利率。5）渭南：调整优化住房公积金使用政策，租房提取额度提至2万元。6）武威：可提取公积金付首付款，最高额度调整为3万元。7）合肥：取消住房公积金异地贷款户籍限制。
　　公司动态：1）华发股份：归母净利润为18.38亿元，现金分红规模占归母净利润比例达55.41%，股息率约6%。2）滨江集团：2023年收入破700亿，销售额达1534.7亿元；2024年首季营收破137亿，归母净利润同比上升17.84%。
　　销售端：新房成交环比上升14%，二手房成交同比下降21%。1）本周21城商品房成交面积205万方，商品房日平均成交面积33.3万方，环比上升14%，同比下降43%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第17周成交面积分别为83.2万方、89.9万方、59.8万方，周环比增速分别为34%、1%、11%，周同比增速分别为-30%、-53%、-38%。3）第17周11城二手房成交面积179.7万方，日平均成交面积25.7万方，环比不变，同比下降21%。
　　投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。