业绩简评
　　2024年3月21日，公司发布2023年全年业绩：实现营业收入35.69亿元，同比+55.8%；归母净利润4.67亿元，同比+89.0%
　　经营分析
　　营收符合预期、归母净利润超预期。公司营收高增基本符合预期，主要由于3个项目的房屋硬装业务按时交付结转，带来增量收入约6.84亿元。归母净利润增速高于收入增速，主要由于硬装业务毛利率较高，带动整体毛利率上升，公司2023年毛利率28.1%，同比+4.7pct。
　　收入结构多元健康。2023年公司社区增值服务、非业主增值服务、基础物管服务、商业运营管理四大业务的收入占比分别为38.5%、19.8%、39.7%、2.0%，较2022年分别+17.7pct、-13.1pct、-5.6pct、+1.0pct。社区增值服务及商业运营管理服务收入占比呈上升趋势，非业主增值服务收入占比下降，收入结构逐渐改善中。
　　社区增值服务多业务发展迅速。2023年公司社区增值服务实现收入13.75亿元，同比+189.0%。其中，家居美化服务、智能社区服务、到家服务、零售业务表现突出，分别实现约7.49亿元、2.23亿元、0.79亿元、0.76亿元的收入，同比分别+984%、+88%、+59%、+41%。
　　派发特别股息，积极回馈股东。2023年公司派发股息0.26港元/股（其中含特别股息0.1港元/股），派息比率高达71%，较2022年上升22pct。以3月21日收盘价计算，股息率（含特别股息）高达8.3%，股息率（不含特别股息）仍达到5.1%。
　　控股股东销售表现好，奠定公司未来发展基础。根据克而瑞，2023年公司控股股东建发房产全口径销售额1890.6亿元，同比逆势增长11.0%，在克而瑞百强房企中上升至第8名。2023年公司来自关联方的在管面积为1163万方，同比+34.6%。建发房产持续稳定的项目供给为公司后续管理规模的持续增长奠定了优质的基础。
　　盈利预测、估值与评级
　　由于房屋硬装业务结算金额高增，2023年公司业绩高速增长，我们预计公司2024-26年归母净利润分别为5.1亿元、6.8亿元和8.2亿元，同比增速分别为+8.6%、+33.2%和+21.1%。维持“买入”评级，公司股票现价（3月21日收盘价）对应2024-26年PE估值为8.0x、6.0x和4.9x。
　　风险提示
　　建发房产销售不及预期；经济复苏不及预期；外拓不及预期。