成屋短暂回暖，后续需关注美联储降息预期落地情况
　　1月，美国房屋总销售量环比上涨，主要得益于成屋销售市场的回暖，但我们偏向于认为成屋的短暂回暖可能更多是由去年11-12月的销售递延过户导致，不足以说明需求真正迎来恢复。另外，在“高利率+高房价”的背景下，目前美国房屋的可负担性相对较低。在1月美国核心CPI超预期增长后，美联储在最近一次政策声明中表示将维持现有的利率区间不变，并表示目前仍在高度关注美国的通胀风险，暗示美联储的降息节奏或将较预期有所放缓，后续需要继续关注美联储降息预期落地情况。
　　新屋销售增速放缓，成屋销售有所回升
　　1月，美国总房屋销售38.8万套，同比-1.2%，环比+2.9pct，成屋销售回暖带动总销售量环比上涨的主要原因。1月，美国新屋销售5.5万套，同比+1.8%，增速较上月收窄0.5pct，同比增速自去年9月以来开始逐月放缓；美国成屋销售33.3万套，同比-1.72%，降幅较上月收窄2.0pct，环比+3.1%，环比涨幅为2023年3月以来最高。由于美国房屋过户时间一般滞后签约时间1-2个月，我们认为，此次1月成屋销售环比回升有可能是30年期按揭贷款利率在去年10月触达2000年以来峰值后短暂回调带动的房屋销售增长的递延过户导致。
　　新屋成屋价格仍处于相对高位，当前美国住房可负担性仍然较低
　　1月，美国新屋销售中位价42.1万美元/套，环比+1.8%，同比-2.6%，同比降幅从去年10月的-16%开始收窄。1月美国成屋销售中位价37.9万美元/套，环比-0.6%，同比+5.1%。1月的新屋和成屋价格分别为2000年以来各自峰值的92.0%和94.1%，仍处于历史的相对高位。1月新屋与成屋的中位价差为4.2万美元/套，相较2023年1-12月的均值3.8万美元/套有所回升，新屋性价比有所下降。2023年12月，美国住房购买力指数为101.9，为2000年以来峰值数据的5.2%分位，接近08年金融危机前的最低值100.4，显示当前美国住房的可负担性仍然较低。
　　按揭贷款利率连续两周回升，全款支付比例现象增加
　　2月，美国30年期按揭贷款利率为6.94%，环比+25 bps，在经历了去年11-12月的高点回落后已连续两个月环比回升，当前的利率水平仍处于2000年以来90.6%分位。我们认为，近期30年期按揭贷款利率的回升短期可能给正在复苏的住宅市场带来一定的压力。但值得注意的是，在高利率环境下，全款买房的客户比例有所上升，从2023年1月的29%上升至2024年1月的32%。
　　风险提示：美国通胀超预期，美联储货币政策不及预期，美国房地产市场下行超预期