短期供需关系波动较大，且衡量城市价值具有滞后性
　　对于房企而言，选对了城市，就把握了未来竞争的胜负手。市场在短期阵痛下，供需两侧的不确定性更强，且供需有一定滞后性，短期供需关系难以充分反映城市房地产市场的真实价值。以往通过“市场历史数据外推未来城市规模体量”的方法已不再有效，无论是城市库存去化周期还是销售规模，都有可能在短期内发生较大变化。根据中指院数据推算，2022年底四个一线城市商品住宅去化周期中值为18.7个月，2023年中降至16.3个月，2023年底再度回升至18.3个月。一线城市市场尚且较为稳定，二线样本19城在2022年底、2023年中、2023年底的去化周期中值分别为18.0、13.2、20.1个月，三四线样本34城的变化则更大。从市场规模角度，以往几千亿体量的房地产市场，有可能在一年之后锐减到一半不到，也可能相对缓和下降。研究城市的真实市场价值，必须找到背后更加稳定的支撑因素和内生动力。
　　从经济、人口、杠杆等需求因素出发，采用熵值法构建城市价值评价体系
　　回归城市基本面，我们从经济发展、人口聚集、居民杠杆等需求因素构建城市价值评价体系，并通过熵值法确定指标权重后对全国60个主要城市进行综合评分。经济发展决定社会整体购买力，采用人均GDP、人均GDP复合增速、金融机构本外币存款余额、政府一般预算收入、城镇单位在岗职工平均工资等5个指标衡量；人口聚集决定底层需求，采用常住人口、七普15-64岁人口占比等2个指标反映人口规模和结构；居民杠杆水平折射购房意愿，用住户贷款余额/住户存款余额反映。以上8个指标经归一化处理后，采用城市研究指标构建的常用方法“熵值法”计算各指标权重，数据离散程度越大，则隐含信息量越大，赋予更高的权重。得到各评价指标贡献率排序，其中金融机构存款余额、一般预算收入权重占比均超25%，常住人口、城镇职工工资权重超10%，其余因素贡献个位数权重占比。归一化指标加权汇总得到各城市价值评分，将所有城市的市场价值评分进行排序分档，一线及杭州5城领先，居首档；苏州、成都、南京、天津等18城居二档，均为经济基础较好、人口基数较多的强二线城市。一二档23城可作为当前房企的主要拓展范围，三四档城市基本面支撑度弱，仅可作为机会型拓展范围。
　　下行周期里，一二档城市的市场规模和价格趋势韧性如何？
　　市场规模韧性如何？通过城市新房市场成交面积反映市场规模，对比近年商品住宅销售面积距历史年份高点的跌幅，发现苏州、无锡、青岛、长沙、济南、合肥等城市的规模韧性较强，而天津、东莞较差。价格趋势韧性如何？通过城市二手市场价格指数反映价格趋势，对比2023年底二手住宅销售价格距历史年份高点的跌幅，发现杭州、成都、无锡、长沙、西安、合肥等城市的价格韧性较强，而郑州较差。量价韧性兼具的城市包括无锡、长沙、合肥等。
　　投资建议：关注优质开发龙头和弱周期标的
　　供需关系衡量城市价值具有滞后性，且在短期内波动较大；如何跨过供需关系去定义城市价值，须从经济、人口、杠杆等需求端内生因素寻找依据，采用熵值法构建城市价值评价体系；再结合库存情况作综合判断；一档5城、二档18城可作为主要拓展城市，三四档城市基本面偏弱，仅可作为机会型拓展范围。行业仍在寻找新均衡，但量的急跌正在过去，Q2开始跌幅会逐步收敛，只是价格仍有结构性压力，风险出清尚需时间。建议关注供给侧优化和稳定现金流标的。
　　风险提示
　　1、销售表现持续低于预期。2、房价下跌导致量价负反馈。3、熵值法忽略了主观重要程度。