2月春节月延续冷淡行情，一二线有热度的城市数量偏少，而且三四线返乡置业缺席，一定程度代表了当前的市场情绪。尽管节前广州、深圳、上海、北京等一二线城市轮番出台新政，但是因为购房者对于房价、收入、就业预期较弱，购房观望情绪浓重，政策刺激效果较有限，需要更强劲的政策支持。2024年1-2月TOP100房企实现操盘口径销售金额4209.2亿元，同比降低48.8%，较上月累计同比降低14.6pct；权益口径销售金额为3220.3亿元，同比降低51.0%，较上月累计同比降低16.3pct。从2月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额1858.2亿元，同比降低60.0%，环比降低21.0%；权益口径销售金额1398.3亿元，同比降低63.0%，环比降低23.3%。
　　1-2月各梯队房企销售额跌幅均在40%以上，TOP10和11-20房企因为上年基数相对较高跌幅更大。从2024年1-2月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP21-30房企，同比下降44.4%；TOP31-50房企排名第2，同比下降46.2%。跌幅最大的是TOP11-20房企，同比下降54.5%。从2024年1-2月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP51-100房企，同比下降47.4%；TOP31-50房企排名第2，同比下降49.1%。跌幅最大的是TOP10房企，同比下降52.7%。
　　对比2024年1-2月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是100强门槛。具体看，10强门槛从241.7亿元下降至116.0亿元，同比下降52.0%；20强门槛从107.5亿元下降至54.3亿元，同比下降49.5%；30强门槛从62.4亿元下降至32.4亿元，同比下降48.1%；50强门槛从35.9亿元下降至18.2亿元，同比下降49.3%；100强门槛从11.3亿元下降至7.0亿元，同比下降38.1%。
　　2月国央企和民企销售表现均不及预期，TOP40家房企仅1家实现同比正增，78%的企业跌幅在40%以上。从2月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为142.2亿元，其次为万科地产、绿城中国、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额132.1、130.8、83.9、82.6亿元。从单月同比增速看，TOP40房企仅1家实现同比正增长，即国贸地产单月同比增长66.1%。其次降幅较小的为邦泰集团-6.9%、伟星房产-9.9%、中建东孚-14.7%、绿城中国-27.2%。从单月环比增速看，TOP40房企有13家实现环比正增。其中宝能集团单月环比增速最高，增长667.6%，其次为中建壹品228.4%、伟星房产112.8%、邦泰集团50.5%、中国铁建49.5%。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企基本未变。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。
　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应