核心观点
　　行业：利好频出，春节成交恢复缓慢。春节前后利好政策频出：2月7日，深圳优化限购政策，深户买房不看社保，外地户口买房要求3年社保；2月20日，最新五年期LPR调整为3.95%，较前期下降25bp，至此北上广深首套贷款利率分别下调为4.05%、3.85%、3.85%、3.85%。
　　从日频跟踪来看，春节后30城商品房成交恢复缓慢，累计同比降幅仍在扩大。截至2月末，30城商品房7天移动平均成交面积同比-71%；长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均成交面积同比分别为-73%、-73%、-68%、-71%；一线城市、二线城市、三线城市商品房7天移动平均成交面积同比分别为-57%、-73%、-78%。30城商品房累计成交面积为1075万㎡，同比-39%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域商品房成交面积累计同比分别为-52%、-38%、-39%、-8%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为-37%、-39%、-42%。
　　一线城市春节后商品住宅成交同样恢复缓慢，累计同比降幅仍未企稳。截至2月末，北京商品住宅7天移动平均成交面积同比-51%，累计同比为-3%；上海商品住宅7天移动平均成交面积同比-61%，累计同比为-53%；广州商品住宅7天移动平均成交面积同比-54%，累计同比为-37%；深圳商品住宅7天移动平均成交面积同比-62%，累计同比为-31%。
　　年报前瞻：板块利润持续承压。受到毛利率下降和计提减值的影响，绝大多数业绩延续了承压态势。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的64家公司中，业绩预增公司5家，占比8%；业绩扭亏公司8家，占比13%；业绩预减公司10家，占比16%；业绩首亏公司15家，占比23%；业绩续亏公司24家，占比38%。
　　板块：本月跑输沪深300指数9.9个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌4.7%，跑赢沪深300指数9.9个百分点，在31个行业中排30名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为7.9倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍动态PE）高19.6%。
　　投资策略：春节前后需求端利好政策持续推出，但基本面暂未出现显著改善。楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，从部分前置指标看，部分重点城市将一定程度受益于新政所带来的基本面的提振，“金三银四”有望实现一波销售脉冲，土储质量优、布局聚焦的优质房企将有望取得销售和规模的增长。同时，未来一年开工势能较大，城改+保障房建设将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益，结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。3月核心推荐华润置地、绿城管理控股。
　　风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。