事件：2月7日，深圳市住建局发布关于优化住房限购政策的通知。通知显示，深圳市户籍居民家庭限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房。非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。
　　深户取消落户及社保/个税年限要求，非深户社保/个税年限由5年降低至3年。2020年7月，深圳进一步加码限购，要求深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在深圳落户满3年，且连续缴纳36个月及以上社保/个税，方可购买商品住房；而非深户居民家庭与成年单身人士（含离异）需要按照提供购房之日前连续缴纳5年及以上社保/个税，由此深圳成为限购政策最为严格的一线城市。本次深圳松绑限购的核心调整为取消深户落户年限及社保/个税年限要求，以及降低非深户社保/个税年限由5年至3年。
　　深圳商品住宅销售承压，松绑限购将助力需求充分释放。在房地产行业结构性调整的背景之下，叠加深圳户籍人口增长出现疲态以及严格的限购政策，深圳商品住宅销售持续承压。2023年下半年以来，深圳商品住宅单月销售面积同比持续为负，2024年1月商品住宅销售面积同比虽实现同比正向增长，但考虑到2023年1月为春节假期，同比正向增长或为低基数所致。深圳此次限购政策的松绑，一方面将助力深圳户籍购房者的购房刚需充分释放，另一方面对于非深户籍限购的放松将提高深圳对于非户籍人口的吸引，进而促进深圳商品房市场平稳健康发展。
　　4个一线城市在春节前集中调整限购政策，集中造势释放积极信号。1月26日住建部会议强调要充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。此后，4个一线城市陆续松绑限购政策：①1月27日，广州取消120 ㎡以上大户型限购，打响一线放松限购第一枪；②1月31日，上海在调整青浦与奉贤区限购政策后，进一步放松外环外限购；③2月6日，北京调整优化通州区商品住房销售政策，取消了落户、社保或纳税需满3年的要求；④此次深圳跟进放松限购后，4个一线城市已经在春节前集中调整了限购政策，为楼市2024年一季度的开门红打造了政策环境基础，集中造势释放积极信号，助力形成小阳春效应。
　　沪京限购政策调整空间依然较大，看好一线城市政策持续松绑。通过对比一线城市调整限购政策的差异，沪京现行限购政策依然较为严格，在松绑限购政策上较为谨慎，在对非户籍人口购房资格的限制上依然坚持5年社保/个税的要求。我们认为，随着地方层面的房地产调控自主权被充分赋予，沪京为主的一线城市限购有望持续松绑，积极响应“14号文”的号召，助力商品房回归商品属性，进而引导需求的充分释放，促进需求侧信心回升。
　　投资建议：4个一线城市在春节前密集调整限购政策，看好春节后一线城市楼市出现小阳春行情，二手房成交量持续回暖。同时沪京限购政策调整空间依然较大，看好一线城市政策持续松绑。标的方面，核心关注:保利发展、天地源、我爱我家、浦东金桥。此外，建议关注:①城中村改造(越秀地产、天健集团、建发展、中华企业);②存量房赛道(贝壳-W);③优质民企(新城控股、龙湖集团);④格局优化(招商蛇口、华发股份、建发国际集团)。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。