2023年度销售总结：弱复苏的主旋律，结构分化
　　2023年，房地产市场整体仍可概括为弱复苏的一年。节奏上，上半年市场需求脉冲式释放推动成交快速回暖，下半年市场成交热度逐渐下降。区域上，经济基本面较好的华东地区贡献最大的成交面积和金额。结构上，二手房成交领先于新房，且在部分城市，二手房短期对新房存在一定的替代作用。价格方面，一二手房价格年内均有所下跌，二手房价格表现总体弱于新房；与新房成交相似，高能级城市的新房价格韧性领先。
　　销售：新房累计同比降幅有所收窄，二手房复苏表现亮眼
　　2023年全国商品房销售金额/销售面积分别累计同比-6.5%/-8.5%，降幅较2022年分别收窄15.8/20.2个百分点。其中，销售金额约是2016年水平，销售面积约是2012年的水平。2023年，60城中新房成交面积同比为正的城市有25个，较2022年增加23个。二手房方面，2023年，21城二手房成交面积同比+39%，较2019年以来的峰值增长了12%。21城中二手房成交面积同比为正的城市有20个，较2022年增加17个，成交面积较2019年以来的峰值实现突破的城市有10个，二手房整体复苏表现亮眼。
　　库存：新房库存有所下降，二手房挂牌量增幅明显
　　截至2023年12月末，克而瑞80城新房库存面积4.9亿平米，同比-5.3%；平均去化周期21.2个月，较2022年末延长1.1个月。其中，一线/二线/三线城市的库存分别同比+2.8%/-12.2%/+3.2%；去化周期分别在16.9/19.0/26.3个月，较2022年末分别+0.8/-2.3/+6.9个月。二手房库存方面，根据中指院的数据，截至2023年12月末，样本18城的二手房总挂牌量为355万套，较2022年末上升24.6%。分城市能级来看，一线/二线/三线城市截至2023年末的二手房库存分别同比+22.1%/+24.0%/+42.0%。
　　房价：高能级城市新房价格韧性更强，二手房表现弱于新房
　　2023年，新房价格呈“前高后低”走势，70城新建商品住宅价格同比降幅逐渐收窄，12月同比-0.9%，较1月收窄1.4pct；其中，高能级城市的新房价格韧性更强。二手房价格方面，70城二手住宅价格12月同比-4.1%，降幅较1月有所扩大，整体跌幅大于新房。2023年二手房打折出售力度有所加大。根据贝壳二手房折价率数据，2023年12月，50城二手房折价率指数为85.4%，同比-3.4pct，降幅较2022年12月同比有所走阔。
　　投资建议
　　重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、滨江服务、招商积余、万物云。
　　风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。