REITs二级市场2023Q4公募REITs市场整体情绪略有回升，但活跃度依旧较低，四季度REITs全部下跌，仓储、产业园等产权类预期较弱，跌幅更明显。2023Q4以来，29只REITs全部下跌。跌幅较大的为博时蛇口产园REIT跌38.76%，华安张江产业园REIT跌38.37%，嘉实京东仓储基础设施REIT跌37.26%。从2023年以来表现来看，二级市场所有REITs均出现不同程度的下跌。跌幅较大的REITs主要出现在园区类、交通基础设施类和仓储物流类。从成交情况热度来看，四季度换手整体呈上行趋势。四季度REITs板块换手率整体上行，日换手率从0.6%左右上升至1.3%。
　　从Q4 EBITDA完成度来看，29只REITs中，10只超额完成，19只未达成目标。分类型来看，保障性租赁住房类和生态环保类整体表现较优，保障性租赁住房类和仓储物流类整体表现较优，4只保障性租赁住房类REITs只有红土创新深圳安居REIT未达预测值，占比25%；3只仓储物流类REITs中只有红土创新盐田港REIT1只未达预测值，占比33%；2只生态环保类富国首创水务REIT未达预测值，占比50%；3只清洁能源REITs中有2只未达预测值，占比67%；产业园类REITs中有7单未达预测值，占比78%；高速公路类REITs中有7只未达预测值，占比88%。
　　从Q4可供分配收益完成情况来看，29只REITs可供分配现金流中，14只超额完成，15只低于预期，保障房、园区类完成度较好。具体来看，保障房类4只REITs可供分配额只有1只未达预测，园区类9只REITs只有两只未达目标。交运类和仓储物流类分别有6只、2只REIT未达预期，生态环保类的富国首创水务REIT和清洁能源的3只REITs也均未完成单季度预期值。
　　分资产类型来看，四季度高速公路类REITs整体通行量环比下降，同比上升。Q4除中金山东高速REIT、国金中国铁建REIT由于部分道路的连通，引流了新的车流量，通行量环比上升、中金安徽REIT由于周变路网变化、改扩建等原因，通行量同比下滑7.58%外，其余REIT通行量均呈现环比下降、同比上升态势。生态环保类产品整体表现受到季节性及国补的影响：2023Q4中航首钢绿能REIT垃圾处理量同比和环比均有小幅上涨（12.88%/5.38%），本期EBITDA同比增长191.8%，可供分配金额同比下降49.37%，主要与去年四季度高基数有关。园区类REITs表现相对稳定，各产业园出租率相对上季度变动不大。华安张江光大REIT 2023Q4项目出租率由67.6%上升至72%，但租金环比有所下滑，可供分配金额环比增长6.11%，有所恢复。建信中关村REIT由于北京产业园市场整体表现低迷，市场成交活跃度较低，仍面临下行压力，2023Q4出租率无明显提升，几乎维持Q3水平，2023年Q4 EBITDA环比下降36.04%，可供分配金额环比下降4.08%，其余REITs表现相对稳健。仓储物流类REITs四季度整体来说运营保持平稳。2023Q4红土盐田港REIT经营活动现金流量净额大幅下降，与项目公司申购货币基金5000万元有关；嘉实京东仓储基础设施REIT出租率维持在100%，中金普洛斯REIT出租率上升1个百分点至92%，平均月租金保持稳定。保障性租赁住房类REITs运营平稳，大部分均已完成可供分配现金流指标。能源类鹏华深圳能源REIT受市场供需情况、电网代购电量安排、经营策略等原因影响，前三季度上网电量同比上升，因此四季度用气量及相应上网电量同比下降，全年经指标平稳。中航京能光伏REIT两个项目公司2023年四季度均因光照资源条件的季节性波动发生结算电量与对应经营性收入损失，参与电力市场交易电量有所下滑。中信建投国家电投新能源REIT整体运营状况良好，2023Q4发电量较高，电价水平保持稳定。
　　整体来看，目前公募REITs分红率具备吸引力。但二级市场情绪一般，交易机会较难把握，仍建议右侧参与，配置盘可结合派息率及IRR情况进行选择，市场目前对于经营恶化敏感性较高，结合目前宏观环境，方向上推荐关注周期性较弱的生态环保类REITs，景气度较好的能源类REITs与部分经营稳定的保障房类以及关注一级即将上市的消费基础设施REITs新品类。
　　风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。