周度观点：本周央行与金融监管总局印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，住建部与金融监管总局开会落实地产融资协调机制，支持各城市优化地产政策；随即广州取消120平以上住房限购，预计后续各城市支持力度有望加大。总体看，近期各项政策密集出台，一方面融资端政策支持有利于缓解行业短期流动性压力，另一方面新一轮地方政策优化有望带来区域楼市量价企稳，且政策出台力度及响应速度持续超出市场预期。我们认为随着政策利好因素持续发酵，叠加板块及个股估值已大幅回落，市场预期及机构持仓已经降至低点，当前板块配置可适度积极。个股投资方面，建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（北新建材、海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、伟星新材等）及保障房、城中村改造等主题性机会。
　　政策环境监测：广州取消120平以上住房限购，一线调控再迎松绑。
　　市场运行监测：1）成交环比回落，市场压力犹存。本周（2024.1.20-2024.1.26）新房成交2.0万套，环比降0.7%，二手房成交1.8万套，环比降2.8%。2024年1月（截至26日）新房日均成交同比下降2.4%，降幅较2023年12月收窄10.5个百分点。2）库存环比微降，去化周期16.7个月。16城取证库存10277万平，环比降0.1%。去化周期16.7个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一二线占比提高。上周百城土地供应建面2093.6万平、成交建面2564.3万平，环比升2.9%、44.4%；成交溢价率2.4%，环比降1.8pct；其中一、二、三线成交建面分别占比11.7%、30%、58.3%，环比分别升5.4pct、升3.1pct、降8.5pct。
　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行121.3亿元，环比减少27.4亿元，海外债发行0.4亿美元，环比增0.1亿美元；重点房企发行利率为2.37-5.5%，较前次可比发行利率有升有降。2）地产股：本周房地产板块涨8.98%，跑赢沪深300（1.96%）；当前地产板块PE（TTM）12.96倍，估值处于近五年78.95%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、荣盛发展、大名城，南向资金净流入前三为华润置地、龙湖集团、碧桂园服务。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。