事件描述
　　2024年1月17日，国家统计局发布最新商品住宅销售价格指数月度报告。
　　事件评论
　　新房和二手房价格指数趋势类似，但二手房累计跌幅和边际跌幅均较大，主要由于新房价格受政策指导，而二手房更为市场化，且下行周期中二手房供给较多，以价换量现象更明显。房价趋势方面，新房和二手房基本一致，2021年8月为房价指数高点，随后进入近二十年以来的最长调整期；2023年上半年房价指数有一定反弹，新房反弹时间略长，但很快又都重回下行期。调整幅度方面，截至2023年12月，70城新房价格指数自高点累计下跌4.2%，已跌至2020年7月水平，而二手房价格指数自高点累计下跌9.1%，已跌至2018年8月水平。边际变化方面，2023年12月，70城新房价格指数环比下跌0.4%，二手房价格环比下跌0.8%，二手房环比跌幅仍高于新房，但跌幅均没有再扩大。
　　刚需和改善型住房价格指数趋势基本一致，但从累计跌幅来看，改善＜刚改＜刚需，目标客户较强的购买力，以及刚需客户减少，使得改善型住房供需关系优于刚需，因此价格韧性也更强。按建筑面积划分，70城房价指数分为90平及以下、90-144平、144平以上三个层次，我们将其依次定义为刚需、刚改、改善型住房。房价趋势方面，刚需、刚改、改善型住房价格指数基本一致。调整幅度方面，2023年12月，刚需、刚改、改善型的新房价格指数自高点分别累计下跌4.5%、4.3%、3.8%，二手房价格指数自高点分别累计下跌9.3%、9.1%、8.6%。边际变化方面，2023年12月，刚需、刚改、改善型新房价格指数分别环比下跌0.4%、0.5%、0.4%，二手房价格指数均环比下跌0.8%，刚需型住房环比跌幅收窄，而刚改和改善型住房环比跌幅扩大。
　　二三线城市房价趋势基本一致，而一线城市调整时间明显更短，从累计跌幅来看，一线＜二线＜三线，一线城市房价后续调整压力相对更大；而随着房价压力的加大，房贷利率也有望进一步调降。房价趋势方面，二线和三线城市表现基本一致，房价指数于2021年中见顶，而一线城市房价指数于2023年上半年见顶，调整时间相对较短。调整幅度方面，2023年12月，一线、二线、三线城市新房价格指数高点分别累计下跌1.2%、2.0%、6.7%，二手房价格指数自高点分别累计同比下跌5.1%、8.3%、10.3%。边际变化方面，2023年12月，一线、二线、三线城市新房价格指数分别环比下跌0.4%、0.4%、0.5%，二手房价格指数分别环比下跌1.1%、0.8%、0.8%，一线城市二手房价格指数环比跌幅相对较大。从首套房贷利率动态调整机制来看，满足下调或取消首套房贷利率下限要求（新房价格同环比连续三个月均下降）的城市仍在增加，后续首套房贷利率有望进一步优化。
　　投资建议：关注优质开发龙头和弱周期标的。本轮房价下行周期中，呈现出新房优于二手、改善优于刚需、一线城市优于二三线城市的结构性特征，改善型项目占比逐步提升的新房市场风险更为可控；但房价结构性压力仍存，政策优化有望继续推进。建议关注供给侧优化逻辑的龙头房企，尤其是产品力突出的改善型房企，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头。此外，短期亦需重视受益于“三大工程”建设的相关标的。
　　风险提示
　　1、需求表现低于预期；2、政策效果低于预期；3、房价下跌导致阿尔法逻辑受损。