国家统计局发布2023年全国房地产开发投资和销售情况。12月销售面积1.12亿平，同比增速-12.7%（前值：-10.3%）；开发投资金额6868亿元，同比增速-12.5%（前值：-10.6%）；新开工面积7920万平，同比增速-10.3%（前值：4.9%）。2023年销售面积11.17亿平，同比下降8.5%；开发投资金额11.09万亿元，同比下降9.6%；新开工面积9.54亿平，同比下降20.4%。
　　本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。
　　以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。
　　核心观点
　　1.商品房销售：
　　 12月单月商品房销售降幅扩大，房价面临下行压力。12月全国商品房销售面积1.12亿平，同比下降12.7%，同比降幅较上月扩大了2.5个百分点，其中住宅单月销售面积同比下降16.1%，同比降幅较上月扩大了3.2个百分点；单月全国商品房销售金额1.13万亿元，同比下降17.1%，同比降幅较上月扩大了8.5个百分点，其中住宅销售金额同比下降20.2%，同比降幅较上月扩大了9.8个百分点。12月商品房销售均价10069元/平，环比下降2.1%，同比下降5.0%；其中住宅销售均价10580元/平，环比下降2.6%，同比下降4.9%，住宅销售均价单月同比降幅为2022年5月以来最大值。
　　从区域来看，以核心城市为主的东部地区销售降幅相对较小。12月东、中、西部销售面积同比增速分别为-10.0%、-21.6%、-10.2%，其中东部地区同比降幅较上月扩大了1.6个百分点，中部地区同比降幅较上月收窄了0.1个百分点，西部地区同比增速较上月提升了10.8个百分点。2023年全年来看，东部也明显好于中西部地区，东部地区销售面积同比增速为-6.7%，中、西部分别为-13.2%、-7.5%。
　　 2023年行业规模持续下滑，全年销售面积降幅9%，符合我们的预测，销售额回到2016年的水平。2023年全年全国商品房销售面积11.17亿平，同比下降8.5%（2022年：-24.3%）；销售金额11.66万亿元，同比下降6.5%（2022年：-26.7%）；销售均价10437元/平，同比增长2.2%（2022年：-3.2%）。其中，2023年住宅销售面积9.48亿平，住宅销售金额10.30万亿元，同比增速分别为-8.2%、-6.0%；住宅销售均价10864元/平，同比增长2.4%。经过了两年的调整，2023年的全国商品房销售金额已经基本回落至2016年的水平，而销售面积基本回落至2012年的水平；2023年销售面积与销售金额较2021年的历史峰值分别下降37.7%、35.9%。
　　从季度走势来看，2023年房地产行业呈现“脉冲式”复苏，销售表现为“前高中低后稳”格局。Q1因疫情解封、政策调整带来了一波需求集中释放，销售迎来“小阳春”，3、4月单月销售面积同比增速回正，分别达0.1%、5.5%，这是自2021年下半年以来首次单月销售面积增速回正。Q1住宅销售面积、金额累计同比均呈现正增长，达到1.4%和7.1%。Q2在供应收缩、需求退潮下销售复苏动能减弱，商品房销售面积、金额同比降幅分别为8.6%、1.6%。Q3市场持续走弱，明显承压，商品房销售面积、金额同比降幅分别扩大至12.3%、16.1%。随着认房不认贷、核心一二线城市松绑限购等政策落地，Q4市场又迎来一轮短暂复苏，整体表现好于Q3。Q4销售面积2.69亿平、销售金额2.76万亿元，同比分别下降11.5%、12.2%，降幅较Q3分别收窄了0.8、3.9个百分点。
　　由此可见，当前行业销售仍处在底部修复的阶段，考虑到2024年需求端政策仍将维持宽松态势，以及近期一线城市的购房政策放松力度较大，我们预计2024年销售降幅较2023年有所收窄，预计2024年全年商品房销售面积同比增速-6%、销售金额同比增速-9%、销售均价-3%。不过，与2021年及以前相比，销售绝对值仍是下了一个台阶的，未来将逐步回归真实住房需求。
　　2.房地产开发投资、新开工：
　　12月单月新开工与投资降幅扩大，房企开工与投资的积极性整体仍然较弱。12月单月开发投资金额6868亿元，同比下降12.5%，同比降幅较上月扩大了2.0个百分点，已经连续八个月降幅超过一成，其中12月住宅投资额同比下降13.8%，同比降幅较上月扩大了2.5个百分点。本月投资数据走弱主要是因为建安数据的走弱。12月施工面积7019万平，同比下降7.2%，同比增速较上月下降10.9个百分点。12月新开工面积7920万平，同比下降10.3%，同比增速较上月下降了15.3个百分点。从区域来看，以核心城市为主的东部地区投资降幅相对较小，仍是房企投资的重点地区。12月东、中、西部地区投资降幅分别为7.9%、16.1%、31.0%。
　　在新开工持续低迷、房企拿地谨慎聚焦之下，2023年整体房地产开发投资持续承压。2023年