地产基本面仍待改善，期待政策更快更好落实
　　12月房地产基本面仍待改善：投资延续弱势，销售量价仍在调整，房地产企业现金流不可言无压力，在房地产加快构建新模式的背景之下，市场也在探寻新的平衡点。1月13日，上海青浦、奉贤区宽松限购政策，意味着需求端政策再度加码，我们期待更多城市更好落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民房价预期和购房需求。我们继续推荐在核心城市拥有较多布局和资源优势的公司。
　　开发投资仍待改善，竣工延续亮眼表现
　　12月开发投资同比-12.5%，降幅较11月扩大2pct，2023全年累计同比-9.6%，降幅较去年收窄0.4pct。拆分来看：1）土地端：12月供给与成交建面同比降幅均收窄至个位数，但全年缩量趋势仍在演绎，房企拿地规模有所下降；2）开工端：2023全年同比-20.4%，较去年收窄19pct，边际好转，但销售尚未完全企稳，房企开工意愿谨慎以及房地拿地规模的下降对新开工规模形成制约；3）竣工端：2023全年表现亮眼，同比+17%，其中12月同比+15.3%，升幅较11月扩大3.1pct。目前房企现金流仍待改善，后续竣工韧性或将更有赖于保交楼工作的进一步发力。
　　销售量价延续调整，寻找新的平衡
　　12月全国商品房销售面积同比下滑12.7%，较11月扩大2.5pct；销售金额同比下滑17.1%，较11月扩大8.5pct，全年累计同比降幅较1-11月有所扩大。同时房价继续调整，70城新房价格指数同比下降0.9%，降幅较11月扩大0.2pct，环比下降0.4%，降幅较11月持平；70城二手房价格指数同比下降4.1%，降幅较11月扩大0.4pct，环比下降0.8%，降幅较11月持平；其中一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降3.5%、4.0%、4.2%，较11月扩大0.6、0.4、0.3pct，环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%，降幅较11月收窄0.3pct、扩大0.1pct、持平。销售市场量价仍在寻找新平衡。
　　房企现金流仍存在一定压力
　　2023年12月全国房地产开发企业到位资金同比下滑15.8%，较11月扩大7.1pct。具体来看：1、12月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑21.5%、20.6%，降幅较11月扩大4.9、6.6pct；2、国内贷款同比下降10.9%、自筹资金同比下降3.0%，较11月收窄5.4pct；3、国内贷款与开发投资完成额增速差继续收窄。全年房地产开发企业到位资金累计同比下降13.6%，房企现金流仍存在一定压力。中央金融工作会议指出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，中央经济工作会议再次强调与部署，我们期待后续融资支持持续落地，进一步缓解房企现金流压力。
　　投资建议
　　重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险