美国二手房市场占比高，三大交易商领军二手房市场
　　美国二手房市场成熟，2022年交易量约为503万套，占房屋交易总量的88.65%。在这一市场中，Zillow、Realtor.com和Redfin等三大交易商占据主导地位，其网络浏览量占市场份额的3/4以上，其中Zillow占比高达43%。2023年，美国房地产市场增速放缓，三大交易商的营业收入增长随着行业增长进入平台期，一方面加息影响美国购房者成本，一方面对未来房价的担忧也增加了购房者的观望情绪。
　　以美国三大都市区为例，市场供需相对均衡
　　整体上，美国房价稳步上涨，受到就业市场推动的人口增长影响，类似洛杉矶等核心城市市场表现突出。购房挂牌到成交时间呈现季节性周期，受到严格贷款规则和交易流程的影响，购房者付款周期较长。住房交易量存在季节性波动，市场供需相对均衡，但2023年末交易量下降，或受联储加息影响。库存量整体下降，但春季月份新增挂牌量较多。
　　产权、税收与交易机制，永久产权下较高的持有成本
　　美国的房地产交易涉及多方面，其中比较重要的是税费和成本，其中包括房产税、资本收益税和转让税。房屋买卖基于永久产权，保护所有者长期控制和使用财产。然而，房产税因州而异，部分州的税率较高，增加了长期持有成本。资本收益税取决于收益金额和资产持有时间，长期持有的资产税率较低，短期交易成本较高。房产转让税也因州而异，部分州不收取，而部分州也采取低税或免税策略。
　　市场波动下的利率变动，美国购房者的新购房障碍
　　部分购房者对未来的房地产市场持观望态度，主要因素包括担忧未来经济前景、抵押贷款利率上升和房价上涨。购房者面临的主要障碍包括存款不足、低收入、信用评分问题以及经济不确定性。购房者也在积极采取应对措施，如增加储蓄、考虑搬迁至房价更低的地区，以及等待抵押贷款利率下降。美国购房市场在市场波动和利率上涨的影响下，对购房者提出更高的财务要求。
　　投资建议
　　美国成熟的二手房市场对国内二手房市场发展有一定借鉴意义，未来国内二手房交易服务商有望向专业化，高效化发展。未来政策有望在支持需求端购房及企业端融资持续发力，一定程度支撑房地产销售和投资。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。二手房市场有效恢复，建议关注存量房龙头企业。
　　风险提示：（1）政策调整滞后性风险；（2）房地产市场下行风险;（3）金融市场波动风险