克而瑞公布2023年1-12月房企销售排行榜，TOP50房企累计权益销售金额跌幅走阔3.3pct，市场表现略低于预期，在营销力度增强且宽松政策持续释放的背景下，新房复苏动能依旧不足。12月TOP50房企权益销售金额2962亿元，同比下跌35%，较上月跌幅走阔3.3pct，其中央国企占比为73%，为年内峰值，较1月上涨15pct。从单个房企的表现来看，共有9家房企实现单月权益销售金额超百亿元，其中排名前三的分别是保利发展（347亿元）、万科（211亿元）和中海地产（205亿元）。
　　新房与二手房继续呈现“此消彼长”的关系，1-11月二手房交易占比创新高，达到37.1%。根据住建部披露的数据，2023年1-11月全国二手房交易量占房屋交易量的比重达到37.1%，全国范围内有7个省和直辖市二手住宅的交易量超过新建商品住宅交易量。在住房需求总体稳定的背景下，2023年下半年以来新房和二手房整体表现为对冲关系，从12月单月来看，18个重点城市二手房成交面积同比上涨37%，与新房的走势分化。
　　2023年TOP50房企合计权益销售金额同比下滑16%，其中头部房企韧性最强，后续将持续关注保障房落地对商品房市场的影响。2023年TOP50房企全年权益销售金额合计为3.5万亿元，其中TOP10房企规模占比为53%，10家房企的年权益销售额均突破千亿元，保利发展为列第一，达3057亿元。从各个梯队的合计权益销售金额同比走势来看，TOP10/TOP11-30/TOP31-50分别同比下滑11%/21%/23%，可见TOP10房企的销售韧性最强。另外，考虑到后续保障房与商品房的双轨制模式，在近期保障房相关基础性制度落地、各地项目逐步开工的背景下，2024年在继续关注需求改善的同时，还需要关注保障房对商品房的挤出效应带来的影响。
　　继续建议关注资产质量优质的重组房企，负债减少将带来弹性机会。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口。
　　风险提示：走过去土地金融模式，市场需求加速下行。