核心观点
　　新房：11月新房成交环比由正转负，同比降幅小幅收窄，延续筑底行情。11月40城新房成交面积环比-1.8%，同比-14.0%，同比降幅较上月缩小了2.1pct。1-11月累计同比-7.9%，跌幅较上月扩大0.5pct。我们预计12月恰逢房企年末销售冲刺期，供应有望回升，部分房企或采用降价促销的方式冲刺全年销售，预计整体新房成交环比有望止跌回升，但由于市场信心和居民购买力仍然不足，整体楼市仍将面临较长的调整期。
　　从各城市能级来看，11月一线城市新房成交面积同环比均由负转正，二线、三四线城市成交环比回落。1）一线城市11月新房成交面积309万平，环比+15.8%，同比+3.1%，同比增速较上月提升了14.6pct；1-11月累计同比+0.3%。四个一线城市成交表现分化，京沪成交平淡，广深出现复苏。北京成交同环比齐跌，环比下降15%，同比下降16%；上海本月恰逢十批次供应尾声、十一批次集中入市，供应量提升，成交本月环比提升15%，但同比降幅仍达近四成，市场热度仍然低迷。广州、深圳成交同环比均出现复苏。2）二线城市11月新房成交面积672万平，环比-6.4%，同比-16.8%，同比降幅较上月扩大了7.4pct，1-11月累计同比-11.1%。我们跟踪的二线城市中，56%的城市成交环比增长，22%的城市同比增长。杭州、南京受到新政持续作用下，成交持续回升；武汉、福州经历了10月的集中放量后，本月成交回调，环比均出现下降。济南、青岛等城市政策效果不佳，市场信心仍然不足。3）三四线城市11月新房成交面积304万平，环比-6.4%，同比-26.8%，同比降幅较上月收窄了9.1pct，1-11月累计同比-9.0%。三四线城市分化明显，除焦作、温州、金华同比正增长以外，其余城市同比均出现不同幅度的下跌。
　　二手房：11月二手房成交同比增幅扩大，一线城市同比增速提升，二、三四线城市同比增速有所放缓。11月18城二手房成交面积790万平，环比+15.0%，同比+22.0%，同比增速较上月提升了3.1pct，我们认为，核心城市持续推出利好政策释放了一波购房需求。1-11月累计同比+22.0%。11月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为18.9%、14.4%、13.4%，同比增速分别为22.0%、22.8%、19.8%，一线城市同比增速较上月提升了19.0pct，二、三四线城市同比增幅较上月缩小了0.8、21.0pct；累计同比增速分别为12.1%、27.0%、27.8%。环比来看，我们跟踪的所有城市二手房成交环比均回升，特别是杭州二手房成交环比增长46%，连续两个月环比增速超过四成，领涨各重点城市。深圳、北京稳步增长，环比增幅均超10%，同比也分别增长51%、16%，深圳本月二手房成交增长显著，或是因为本月下调二套房首付比例、调整普宅标准，降低了二套置业门槛和二手房交易税费负担，有利于促进二手房成交。南京、苏州环比增幅也均超过两成，同比也出现正增长。
　　库存与去化：截至11月底，12城新房库存面积为1.24亿平，环比上涨1.8%，同比下降2.6%；整体去化周期为16.7个月，环比上升1.0个月，同比上涨4.6个月。具体来看，11月我们跟踪的城市中近八成的城市去化周期环比拉长，仅上海、杭州去化周期在12个月内。
　　开盘去化率：据克而瑞数据，重点城市11月平均开盘去化率为40%，环比-2pct。虽然本月仍是宽松政策持续释放利好期，新房成交同比降幅小幅收窄，但项目微观数据来看，政策对市场提振作用边际效应递减。目前来看，11月各城市去化率环比跌多涨少，下跌城市主要有：1）前期热点恒热的上海、杭州、长沙等，政策利好边际效应递减，去化率转降。2）苏州、宁波、厦门等供给主导型城市，短期内因改善盘供应稀缺，整体成交动能略显不足。而少数去化率上涨城市，如成都、北京等，主要是刚需刚改自住需求支撑项目去化高位持稳。
　　土地市场：11月土地成交规模缩量，溢价率小幅回升。11月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为2.4亿平，环比-21%，同比-43%。本月全国住宅类用地平均溢价率为4.3%，环比+0.7pct，同比+0.8pct。从累计来看，1-11月全国住宅类用地土地成交建面同比-23%；成交总价同比-27%；溢价率4.5%，同比+0.7pct。展望后市，限价放松下核心地块的竞拍热度或将小幅上升。11月成都、合肥、济南等城市取消了土拍限价，整体土拍溢价率环比小幅上升，但仍处于低位。我们认为，取消土地拍卖中的地价限制，不会大幅刺激市场热度提升，投资回暖仍更多需要参考市场表现和企业的销售回款情况而定，因此预计接下来土地市场仍会维持当前的整体水平和热度。但土地限价的放开，或将加剧土地市场冷热分化，在市场筑底企稳过程中，企业投资或更加聚焦，优质地块投资竞争度或将加码。
　　房企：1）销售：百强房企单月销售同比降幅收窄，但累计同比降幅仍在扩大。百强房企11月单月实现权益销售额2924亿元，同比下降32.1%（前值：-28.8%）；累计实现权益口径销售额3.88万亿元，同比-15.2%（前值：-13.5%）。TOP20房企中累计销售额同比增长较快的有：越秀（+29%）、华发（+18%）、华润（+14%）、建发（+13%）、中海（+11%）、招蛇（+9%）、中交（+8%