12月政治局会议提到“先立后破”、重点领域风险防范、新型城镇化，均是推动建立房地产业发展新模式的具象表达。我们认为“先立后破”于房地产，意指房地产行业作为国民经济重要的一环，需探索新发展路径，但在实现平稳的新旧模式切换之时，要确保不发生系统性风险。
　　此次会议再次强调了重点领域风险防范，“要持续有效防范化解重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线”，延续了2022年4月政治局会议以来的要求。表述上新增“持续”、“坚决”二词，一方面肯定过去一年多在房企融资、地方化债、购房政策等方面作出的工作；另一方面也指向目前房地产相关领域形势仍然严峻。结合10月中央金融工作会议对于不同所有制房企合理融资需求支持的指引，我们预计未来房企融资环境将得到进一步改善，保交楼配套资金有望加码。需求侧，北京、上海购房政策有望边际宽松；新发房贷利率也有望进一步调降。
　　会议提到“统筹新型城镇化和乡村全面振兴”、“推动城乡融合、区域协调发展”。我们认为在我国城镇化放缓、出生率下降且老龄化率上升的背景下，房地产行业已经迈过历史大周期的顶部，推动新型城镇化建设或成为房地产业发展新模式重要意涵之一。
　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.5%，落后沪深300指数1.10个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第25名。
　　新房：本周新房成交同比降幅再度扩大，30个城市新房成交面积为200.0万平方米，环比下降20.6%，同比下降31.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为43.2万方，环比-33.3%，同比-35.1%；样本二线城市为126.1万方，环比-10.3%，同比-22.5%；样本三线城市为30.7万方，环比34.2%，同比-49.4%。从今年累计49周新房成交面积同比看，样本30城共计13003.4万方，同比-9.0%；一线城市为3095.6万方，同比-0.8%；二线城市为7387.1万方，同比-9.8%；三线城市为2520.7万方，同比-15.5%。
　　二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计109.1万方，环比下降3.8%，同比增长21.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.3万方，环比-9.9%；样本二线城市为51.7万方，环比-4.4%；样本三线城市为26.0万方，环比6.3%。
　　信用债：本周共发行房企信用债8只，环比增加3只；发行规模共计98.40亿元，环比增加45.42亿元，总偿还量55.72亿元，环比减少38.95亿元，净融资额为42.68亿元，环比增加84.37亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（64.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（55.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（73.6%）的债券为主。
　　投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008、2014年。临近12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。