10月头部房企销售面积同比下降33%，销售金额同比下降26%。1）10月16家头部房企销售面积1319万方，同比下降33%，降幅较上月缩小2pcts；销售金额2359亿元，同比下降26%，环比下降3.6%。2）10月以来，各地因城施策仍在持续推进，北京、上海实施公积金“认房不认贷”政策，杭州等核心二线城市继续调整限购区域，多个城市继续跟进“认房不认贷”及调整商贷首付比和利率下限，非一线城市购房政策实质宽松，但从历史水平来看，销售情况仍处于过去三年低位。主要原因是房地产市场供需错配问题仍然存在，居民收入预期尚未明显好转，房价下行或抑制部分需求释放。
　　头部房企投资增量，高度聚焦核心城市。1）10月头部房企拿地面积同比上升183%，拿地金额同比上升387%。2）10月头部房企拿地平均溢价率约5%，一二线城市占比93%，10月房企投资增量，继续聚焦高能级城市，拿地主要选择一二线城市以避免去化风险。3）从投资金额来看，中海拿地最为积极，拿地金额439亿元，当月投资强度175%；招蛇拿地金额111亿元。4）16家头部房企拿地楼面价/销售均价111%，较上月有明显上升，主因本月拿地一线城市为主。
　　行业融资未见明显改善，国央企仍为发债主力。本月境内债发行量共306亿元，同比下跌28%；境外融资37亿元，同比上升19%。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位。2）2023年部分房企仍存在较大偿债压力，截止10月底碧桂园年内到期债务余额75亿元。销售端持续低迷，融资端政策发力，预计减缓部分房企流动性压力。
　　华润、金茂拟发行消费Reits，保利100亿票据注册额度获通过。1）招商蛇口：前三季度实现营业收入758.29亿元，同比减少15.26%；归母净利润37.69亿元，同比增长27.45%。2）保利发展：100亿元中期票据注册额度获中国银行间市场交易商协会通过。3）融创地产：“PR融创01”等债券本息已足额划付，10月10日开市起复牌。4）碧桂园：计划正式启动境外债重组；杨文杰卸任深圳市碧桂园房地产投资有限公司总经理，由王富学接任。5）金地集团：凌克辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务，黄俊灿代为行使。6）万科A：控股子公司万物云已于10月24日完成将10.5亿股未上市股份转换为H股；深铁董事长辛杰担任公司第二十届董事会副主席；发布项目跟投制度7.0版，万科新获取的住宅开发销售类项目均列入跟投范围。7）华润置地：拟分拆基础设施REIT上市，相关底层资产项目为青岛万象城，预计募集资金69.78亿元。8）中国金茂：证监会及上交所已受理华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金注册申请，相关资产为位于湖南省长沙市岳麓区梅溪湖环湖路1177号的项目。
　　投资建议：2024年地产竣工可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年9月的需求端因城施策放松，地产销售回暖略低于预期，考虑到2022年销售面积的下行，预计2024年竣工面积或同比下滑9%，地产总量数据面临压力，而城中村改造对应真实需求，只待政策突破；2024年出现板块性机会的可能性较小，政策博弈的难度也有所提升，重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。