孱弱的二级市场表现下亦蕴藏生机。
　　2023年1-9月，受疫情余波、经济弱复苏及诸多突发事件影响，C-REITs二级市场表现孱弱。
　　低迷的市场及严格的审核下，同期新基发行受理显著偏少，但随着中央及地方REITs相关政策的不断出台及宣贯，C-REITs在途拟申报产品持续增长，招投标进展加快。分红产品数量及分红频率的提升，产品超跌时原始权益人及基金管理人的积极护盘都在提升公募REITs的收益兑现度，保障投资人权益。
　　项目及资金增量有源，C-REITs市场规模扩展可期。
　　比照美国REITs市场，预计C-REITs市场规模将达到5.97万亿。2023年10月13日，5家保险资管获批试点REITs业务，更多机构入局。随着市场的发展，C-REITs产品结构、业态及杠杆率等方面亦有较大提升空间。监管正积极推进投资者结构多元化，FOF及保险资金持续入场，社保资金、养老金、企业年金有望积极参与投资，REIT-ETF及互联互通正积极筹划。项目与资金的增量齐推进下，C-REITs市场规模提升可期。
　　估值提升有据，C-REITs作为优质资产的稀缺性有望提升。
　　从发达国家经验看，在城镇化中后期，公用事业改革及公用产品提价是大势所趋。我国公用事业产品价格低廉，随着城镇化率及需求的提升，公用事业产品价格也有望提升，以公用事业资产（能源、水务及市政基础设施等）为底层资产的REITs具备长期估值提升的逻辑。短期来看，经济弱修复下我国无风险利率整体下行，带动资产折现率下降，从而提升估值；此外谨慎估值下，能源REIT底层资产机组的延长寿命及国补提前回收下财务费用的下降，保障性住房优惠税费政策的持续推进，都将提升能源REIT及保租房REIT的估值。
　　投资建议：
　　1）高分红预期及高达标率产品的分红能够给予投资者高收益兑现度，叠加经营权产品提价逻辑，建议关注能源REIT及强基本面的高速公路REIT。
　　2）风险偏好较低的长期投资者，建议关注防御性产品，以战略投资者身份配置保租房REIT及稀缺性明显的仓储物流REIT。
　　3）新业态如消费基础设施类的经营要求较其他产品有显著提升，配置方面需尤其关注运营能力，关注资产权属范畴及经营布局等问题。随着上新数量提升，投资者将有更多的选择，重点关注产品估值的合理性及预期收益的兑现度。
　　风险提示：C-REITs常态化发行不及预期，政策出台不及预期。