徐汇滨江楼盘意外遇冷，预期中的高积分并未出现。
　　上海徐汇滨江板块近年推出的新楼盘接连触发积分机制，且入围积分要求连创新高，或与此前上海楼市高端改善型产品缺乏相关。上海第十批次新房中，徐汇滨江板块推出的两个楼盘于2023年11月7日结束认购，预期的高积分并未出现，或因：1）高端改善型产品已充分补位，积压需求得到一定释放；2）两个新楼盘此次推出均为市场竞争产品较多的小户型房源；3）置换链不通畅；4）新房、二手房价格倒挂收窄。
　　集中推盘带来充足供给量，小户型产品市场竞争较为激烈。
　　第十批次徐汇滨江板块两新楼盘共推出房源778套，数量高于近一年内该板块其余4个楼盘房源累计值（694套）。持续的高供给量使此前积压的需求得到持续释放，需求端增速放缓，或为导致此次两新楼盘意外遇冷的原因之一。同时，此次两个新楼盘所推出房源均为100 ㎡以内的小户型产品，此类产品的楼盘及板块选择性较广，部分客户被分流，或一定程度上降低了两个新楼盘的吸引力。
　　置换链不够通畅，新房、二手房价格倒挂收窄。
　　上海二手房出售周期拉长，置换链不够通畅，部分客户认购受阻。2023年3月以来上海二手房成交套数持续走低，10月仅成交1.33万套，同比19%；上海二手房挂牌存量保持高位，10月房地网二手房挂牌存量达到21.16万套，创历史新高。同时，新房、二手房价格倒挂收窄，“打新”热情或有所减弱。以徐汇滨江板块一小区的中高层房源为例，二手房成交价格由2022年10月的均价9.00万元/㎡降至2023年9月的均价6.67万元/㎡，降幅达到25.82%。
　　一线城市范围内，上海新房市场仍然坚挺。
　　上海新房市场保持项目供给及去化率双高表现，2023年10月上海首开及加推项目去化率46%，在一线城市范围内排名第二；同期，一线城市首开及加推项目个数合计57个，上海项目占比达57.89%。同设立积分机制的深圳近期新推出的4个热门楼盘认筹率分别为104%、35%、47%、134%，相比之下，上海徐汇滨江地块新楼盘虽热度有所减弱，但认购率分别达到264%、287%。
　　从土地市场来看，房企对上海市场仍然充满信心。
　　从集中供地角度来看，2023年前5次集中供地共成交土地宗数60宗，成交总价1838.30亿元，除第二次第一场出现流拍外，其余场次流拍率均为0%。其中，2023年第一次集中供地触顶率达79%，同比+46%；2023年第二次集中供地第二场整体溢价率达8.14%，为近两年最高值；第三次集中供地总价最高地块达到240亿元，成为上海总价前三地块之一。
　　投资建议：我们认为上海新房市场的热度已经持续较长时间，短期降温是逐步回归理性的体现，长期来看仍然是房企布局发力的核心城市。后续随着新一轮宽松政策的落地，楼市复苏节奏有望加快，推荐地产板块。标的方面，核心关注：天健集团、我爱我家、天地源、招商蛇口。此外建议关注：①一线城市标的（京投发展、城投控股），②存量房赛道（贝壳W）、③格局优化（建发国际集团、华发股份、越秀地产、滨江集团）、④优质龙头（万科A、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、保利发展）。
　　风险提示：楼市回暖不及预期；信用风险持续蔓延；政策落地不及预期。