事件描述
　　2023年11月15日，国家统计局发布2023年1-10月房地产开发和销售情况月度报告。
　　事件评论
　　销售当月降幅有所收窄，均价结构性提升。2023年1-10月全国商品房销售额/面积/均价分别同比-4.9%/-7.8%/+3.1%；按可比口径计算，10月当月全国商品房销售额/面积/均价分别同比-8.1%/-11.0%/+3.2%，环比分别-25.9%/-28.4%/+3.6%。单月销售降幅逐步收窄，但累计同比降幅仍在扩大，10月销售额和销售面积环比降幅也超过历史均值，表明当前销售仍处于调整阶段，并未出现明显改善趋势；销售均价同环比均有提升，主要是结构性因素，与百强房企销售均价表现、一二线城市备案口径成交表现更好相互印证。
　　开工拿地延续弱势，竣工保持双位数增长。2023年1-10月新开工面积累计同比-23.2%，可比口径下10月新开工面积同比-21.1%，降幅较上月扩大；1-10月300城宅地成交建面/金额分别同比-34.6%/-24.7%，10月宅地溢价率下降至3.7%；开工和拿地都是补库存行为，在销售预期不明朗、库存去化周期较长、多数房企资金压力较大的背景下，预计开工和拿地仍将延续弱势表现。2023年1-10月竣工面积同比+19.0%，可比口径下10月竣工面积同比+13.3%，今年以来保持双位数增长；尽管自然竣工周期逐步见顶，但近几年累积的应交而未交的缺口较大，在合同约束和政策推进下，竣工展望仍有一定韧性。
　　到位资金尚未改善，投资仍在持续下滑。2023年1-10月房企到位资金同比-13.8%，可比口径下10月同比-16.8%，各项资金来源同比均明显下降，其中定金及预收款和个人按揭贷款同比降幅有所收窄，主要受银行放款周期影响，整体而言到位资金尚未改善。2023年1-10月房地产开发投资完成额同比-9.3%，可比口径下10月同比-11.3%，当前施工面积处于下行通道，施工强度也难有起色，土地市场表现弱势，投资预计将延续下滑态势。
　　 2024年度展望：行业当前正在寻找新的均衡点，明年总量可能接近均衡区间，核心城市房价调整节奏可能相对偏慢。站在当前时点，预计2024年销售、开工、投资将延续双位数左右的同比降幅，而竣工弹性取决于保交楼政策的推进力度，中性情境下预计小幅下降。此外，若城中村和保障房政策推进好于预期，投资端表现将有一定支撑。
　　投资建议：行业仍在寻找新均衡点，关注优质开发龙头和弱周期标的。当前基本面仍在调整，10月销售同比降幅有所收窄，均价结构性提升，但累计同比降幅仍在扩大，开工拿地延续弱势表现，到位资金和投资依旧承压，只有竣工端表现相对较好。从政策级别来看，目前只是在逐步回归中性或常态，并没有进入扩张或刺激阶段，所以政策的短期效果大概率还是平滑下行斜率，当前行业仍在寻找新均衡点的过程之中，明年总量可能接近均衡区间。建议关注供给侧优化逻辑的优质开发龙头，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头。此外，短期亦需重视直接受益于“三大工程”建设的相关标的。
　　风险提示
　　1、低线城市需求表现持续低于预期；
　　2、房价下跌导致资产负债表受损；
　　3、重点城市土地市场竞争持续加剧。