事件描述
　　继中央金融工作会议提出加快保障性住房等“三大工程”建设后，近期住建部部长再次发声，明确表态：“三大工程”是根据房地产市场新形势推出的重要举措，目前有关工作已经启动。
　　事件评论
　　平急两用：本质还是广义的基建投资，既强调隔离/医疗/物资等应急保障，又强调旅游/康养/休闲等平时应用，与房地产关系不大，更偏宏观和产业链意义。
　　保障房建设：本质是长期制度层面的顶层设计和重大变革，对过往保障房建设的补短板和规范化，短期意义在于一定程度上的稳投资；实施主体主要是地方政府，资金来源可能包括中央补助/地方财政/专项债/市场化资金等，强调保本微利和封闭运行的基本原则，基于地方财力/债务控制/优质土地/下行周期等现实约束，实施主体的积极性可能更偏长期化，上层的考核强调稳审有序和量力而行，所以短期会对投资有一定托举作用，但短期弹性或许不宜预期过高。从重点城市的已批土地指标的规划用途来看，保障房的占比有待提高，所以大概率是一个循序渐进的过程；新加坡模式可能更多还是长期愿景，而非短期目标。
　　城中村改造：就拆除重建而言，城中村改造项目可以依据经济价值和拆迁难度两个维度分为四类，下行周期中具备经济价值的项目占比在减少。缺少经济价值的项目，无论是市场化主体还是地方政府，可能大力推进的积极性相对有限，甚至将面临增加债务的潜在风险。有经济价值且拆迁难度低的项目，可能在过去已经得到较大程度的推进；但拆迁难度相对较大的项目，地方政府依靠行政化手段和缺乏弹性的补偿方式去推进，实际进度可能也有不确定性。从片区统筹角度看，城改也强调保障房建设和资金综合平衡，所以参与主体的综合盈利前景可能不至于比公开招拍挂高出太多，需视整体项目包而非单一项目而定。从资金来源角度看，PSL/地方财政/专项债/市场化资金等都是潜在渠道；除了资金规模之外，还需重点关注PSL资金的期限，如果还款时间不够长，可能意味着对项目质量的更高要求。相对乐观角度去看，考虑项目和资金的适当前置，以及近两年城中村改造投资的低基数，短期可能看到一定弹性，与此同时，大部分城市都倾向于货币化或房票安置，也可以提前释放部分需求，对下行周期可以起到一定的缓释作用。
　　当前行业仍在寻找新均衡点的过程之中，明年总量可能接近均衡区间，核心城市的价格调整节奏相对偏慢。政策的终极目标并没有发生根本性变化，一是周期位置决定政策目标的单一性，二是高层的相关表态也可以从侧面去印证，从年初的“慢撒气”、年中的“有序出清”、至最近的“防范调整过快过急”，政策目标可能更多的还是锚定“斜率”；政策的级别也只是从前期的压制回归中性或者常态，但并没有进入扩张或刺激阶段，所以政策的短期效果大概率还是缓释下行斜率，尽量相对平滑地走向新均衡点；什么时候可能有转机，仍需要看到三大约束的实质性突破，明年可能会看到预期层面更积极的信号。
　　风险提示
　　1、低线城市销售表现持续低于预期；
　　2、房价下跌导致资产负债表受损；
　　3、重点城市土地市场竞争持续加剧。