投资：1-10月房地产开发投资额同比跌幅扩大至9.3%。1-10月份，全国房地产开发投资额为95922亿元，同比减少9.3%，较前值降低0.2pct；10月单月投资额为8653亿元，环比减少16.5%，同比减少11.3%。主要由于（1）近期销售市场低迷、库存仍处高位，接近年末拿地及新开工也较难在当年形成销售，因此整体土地投资及新开工表现不佳拖累开发投资；（2）施工面积趋势性萎缩，目前80亿平方米的施工体量对应目前销售12亿平方米的平台，未来施工面积将面临趋势性萎缩的压力，开发投资额将持续承压。
　　新开工：1-10月新开工面积同比-23.2%维持低位。1-10月份，全国累计新开工面积为79177万方，同比减少23.2%；10月单月新开工面积为7054万方，环比减少14.3%，同比减少21.1%。新开工持续低迷，主要是（1）今年拿地规模整体萎缩，影响开工面积；（2）在新房销售承压、部分民企融资渠道尚未恢复的背景下，叠加接近年末新开工很难大规模形成销售，导致房企整体新开工意愿不足；（3）城投获取的项目开工率较低。
　　竣工：1-10月累计竣工面积同比+19.0%。1-10月份，全国累计竣工面积为55151万方，同比增长19.0%，较前值降低0.8pct；10月单月竣工面积为6446万方，同比增长13.3%。竣工同比增速维持较快增长，主要是（1）2022年同期基数较低；（2）目前竣工节点对应的是2021年销售的高点；（3）保交楼正在逐步取得进展，目前取得进展的主要是资可抵债的项目，资不抵债的项目仍需进一步资金的支持。通常11、12月是房企竣工的高峰，在上年基数抬升的影响下，我们预计今年全年竣工增速会稍有回落。
　　销售：1-10月商品房销售金额同比-4.9%，销售面积同比-7.8%，跌幅均有所扩大。1-10月份，全国商品房销售金额为97161亿元，同比减少4.9%，较前值降低0.3pct；销售面积为92579万方，同比减少7.8%，较前值降低0.3pct。10月单月商品房销售金额为8091亿元，环比减少25.9%，同比减少8.1%；销售面积为7773万方，环比减少28.4%，同比减少11.0%。
　　“金九银十”行情未现，静待政策进一步落地与加码。在9月广州及核心二线城市密集放松需求端政策后，目前政策出台的节奏再次放缓。10月包括杭州等城市调整购房政策。我们认为各地政策起效需要时间，居民购房信心的恢复是漫长的。且单一大政策的效果周期有限，当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。我们认为，未来可能的政策包括除广州外一线的首付比例的调整、二线限购的全面打开、一线限购的边际放松、城中村改造配套支持政策的落地等。
　　资金：1-10月房企到位资金累计同比-13.8%。1-10月份，房企到位资金累计值为107345亿元，同比减少13.8%，较前值降低0.3pct。销售整体低迷的环境下，定金及预收款、个人按揭贷款等维持负增拖累房企回款。融资端方面，市场对于非国央企房企态度较为谨慎，部分民企融资渠道边际收缩加剧流动性压力。11月中央金融工作会议再提“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，后续对优质房企融资方面的支持力度有望提升。
　　投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008、2014年。临近11月和12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。