核心观点：
　　23年数据预测及增速调整。23年行业波动较大，一季度积压需求释放，销售表现超预期（相当于2019年同期水平），三季度销售快速回落（相当于2010-2011年水平），随着8月末新政出台，基本面逐步改善，假设23Q4维持9月以来的景气度，预计23年销售面积12.34亿平，同比+1.2%（基数调整后，下同），销售金额12.82万亿元，同比+2.8%。预计23年房地产开发投资11.2万亿，同比-8.6%。
　　销售：乐观情况预计24年销售面积同比+3%，销售金额同比+6%。24年销售需要分情况讨论：（1）乐观情况下，政策放松提振购房者信心，随着库存的去化，24年市场景气度持续恢复，假设24年末景气度恢复到14-16年均水平，预计24年销售面积12.72亿平米，同比+3%，销售金额同比+6%；（2）悲观情况下，如果房价下跌影响购房者信心的恢复，甚至政策放松效果的持续性不及预期，24年市场维持当前23Q3的景气度，预计24年销售面积和金额出现一定程度的下降。
　　开竣工：乐观情况预计24年开工同比持平。新开工与企业有效拿地面积有关（扣除城投的拿地），对开工的预测可以转化为对房企拿地力度的预测，乐观情况下预计24年商品房新开工面积10.0亿平米，同比23年基本持平。竣工方面，23年竣工表现高于我们年初的判断，一是一季度销售表现超预期，二是保交付取得积极进展，我们测算的应交付未交付比例从22年的28%降至13%。24年理论竣工量同比增长3%，如果实际竣工完成程度低于23年（后续交付项目难度大、对资金需求量高），预计24年竣工面积可能出现下滑。
　　投资：乐观情况预计24年房地产投资10.3万亿元。第一，施工强度是判断施工投资的关键，以19-21年各月平均施工强度作为基数，21-23年单月施工强度同比变化趋势与出险房企市占率负相关，企业出险是造成施工投资下行的主要原因，预计24年施工强度864元/平，结合施工面积，预计24年施工投资6.9万亿元。第二，土地投资/前一年出让金比例呈上升趋势，假设维持上升，预计24年土地投资3.4万亿元。因此在乐观情况下，预计24年商品房拉动的房地产投资10.3万亿元，若“三大工程”建设顺利推进，房地产投资表现将进一步提升。
　　城中村改造：顺利推行可贡献一定稳定投资。广州预计23年城中村改造拉动投资近1000亿元，考虑华南城中村存量丰富，其他区域投资额相对较少，预期超大特大城市城中村改造每年拉动投资在1万亿元以下，可贡献一定稳定投资。
　　风险提示。政策效果持续性不达预期，市场信心不足，景气度或持续维持低位；供给侧缺口修复不及预期；企业风险暴露影响市场情绪。